Hipoteca ClaraTIN, TAE e spread: o que significam
Três siglas que aparecem em qualquer proposta de hipoteca em Espanha. Eis como se distinguem e qual usar para comparar.
TIN: a taxa de juro nominal
O TIN (tipo de interés nominal) é a taxa de juro anual aplicada ao capital em dívida. É a que se usa para calcular a prestação. Se o TIN é de 3%, em cada mês aplica-se 0,25% sobre o capital que deve.
Spread
Numa hipoteca variável, o spread (diferencial) é a margem que o banco soma ao Euribor. Uma taxa variável de 3,25% com um Euribor de 2,5% tem um spread de 0,75%. É o dado que mais convém comparar entre propostas, porque o Euribor é o mesmo para todos os bancos.
TAE: a taxa anual equivalente
A TAE (tasa anual equivalente, equivalente à TAEG portuguesa) expressa o custo anual do empréstimo incluindo, além da taxa de juro, as comissões e outras despesas pagas ao banco pela operação, bem como o efeito de pagar os juros todos os meses. Por isso a TAE é quase sempre mais alta do que o TIN. É o valor pensado para comparar propostas com condições diferentes.
Um exemplo
Um empréstimo de 150 000 € a 25 anos com um TIN de 3%:
| Conceito | Valor |
|---|---|
| TIN | 3% |
| Equivalente anual por pagar todos os meses (sem comissões) | 3,04% |
| TAE com uma comissão de abertura de 0,5% (750 €) | 3,09% |
Uma comissão de abertura parece quase nada, mas eleva o custo anual. Quantas mais despesas a proposta inclui, mais a TAE se afasta da taxa.
Como comparar propostas
- Compare a TAE que consta da ficha de informação que o banco lhe entrega, não apenas o TIN.
- Nas variáveis, compare o spread e o índice.
- Pergunte que produtos ou seguros estão associados à taxa oferecida e quanto custam.
- Nas hipotecas variáveis, a TAE calcula-se com um pressuposto sobre a evolução do índice; não é uma garantia.
Nota: o exemplo calcula a TAE apenas com a comissão indicada. A TAE de uma proposta real inclui todos os custos que o banco lhe imputa.
A calculadora de hipoteca usa o TIN para calcular a prestação.