Hipoteca ClaraTIN, TAE e diferencial: que significan
Tres siglas que aparecen en calquera oferta de hipoteca. Así se diferencian e cal debes usar para comparar.
TIN: o tipo de xuro nominal
O TIN é o tipo de xuro anual que se aplica ao capital pendente. É o que se usa para calcular a cota. Se o TIN é do 3 %, cada mes aplícase un 0,25 % sobre o capital que debes.
Diferencial
Nunha hipoteca variable, o diferencial é a marxe que o banco suma ao Euríbor. Un tipo variable do 3,25 % cun Euríbor do 2,5 % ten un diferencial do 0,75 %. É o dato que máis convén comparar entre ofertas, porque o Euríbor é o mesmo para todos os bancos.
TAE: a taxa anual equivalente
A TAE expresa o custo anual do préstamo incluíndo, ademais do tipo de xuro, as comisións e outros gastos que se pagan ao banco pola operación, así como o efecto de pagar os xuros cada mes. Por iso a TAE case sempre é máis alta ca o TIN. É a cifra pensada para comparar ofertas con condicións distintas.
Un exemplo
Un préstamo de 150.000 € a 25 anos cun TIN do 3 %:
| Concepto | Valor |
|---|---|
| TIN | 3 % |
| Equivalente anual por pagar cada mes (sen comisións) | 3,04 % |
| TAE se hai unha comisión de apertura do 0,5 % (750 €) | 3,09 % |
A comisión de apertura case parece nada, pero eleva o custo anual. Canto máis gastos inclúa a oferta, máis se separa a TAE do tipo.
Como comparar ofertas
- Compara a TAE que figura na ficha de información que che entrega o banco, non só o TIN.
- En variables, compara o diferencial e o índice.
- Pregunta que produtos ou seguros están vinculados ao tipo ofrecido e canto custan.
- Nas hipotecas variables, a TAE calcúlase cunha hipótese sobre a evolución do índice; non é unha garantía.
Nota: o exemplo calcula a TAE só coa comisión indicada. A TAE dunha oferta real inclúe todos os custos que o banco lle imputa.
A calculadora de hipoteca usa o TIN para calcular a cota.