Como se calcula a cota dunha hipoteca

A maioría de hipotecas en España amortízanse co sistema francés: pagas a mesma cota cada mes durante todo o prazo. O que cambia é a súa composición. Ao principio a maior parte son xuros e, mes a mes, vai gañando peso o capital.

A fórmula

Con C como capital prestado, i como tipo de xuro mensual e n como número de cotas, a cota é:

cota = C · i · (1 + i)^n / ((1 + i)^n − 1)

O tipo mensual i é o tipo anual dividido entre 12 (un 3 % anual son un 0,25 % ao mes) e n son os anos por 12.

Exemplo con números

Un préstamo de 150.000 € a un tipo fixo do 3 % durante 25 anos (300 cotas) ten unha cota de 711,32 € ao mes.

Esta cota repártese así nos dous primeiros meses:

Os xuros do primeiro mes son o capital pendente polo tipo mensual: 150.000 € × 0,25 % = 375,00 €. O que sobra da cota, 336,32 €, reduce a débeda. Como o capital baixa, o mes seguinte os xuros son algo menores e a parte de capital algo maior. Pasado o primeiro ano aínda debes 145.908 €.

Canto pagas en total

Multiplicando a cota polas 300 mensualidades, pagas 213.395 € en total, dos cales 63.395 € son xuros: un 29,71 % de todo o que desembolsas. Por iso un prazo máis curto ou unha amortización anticipada pesan tanto no custo final.

Que cambia se o tipo é variable

Nunha hipoteca variable o tipo cambia en cada revisión. A cota recalcúlase entón co capital pendente, os meses que restan e o novo tipo, coa mesma fórmula. Vémolo cun exemplo na guía sobre hipoteca fixa, variable ou mixta.

Erros habituais

• Confundir a TAE co tipo: a cota calcúlase co TIN, non coa TAE. Explicámolo na guía de TIN, TAE e diferencial.
• Esquecer o que non está na cota: seguros, comisións e produtos vinculados súmanse ao custo real.
• Pensar que a cota baixa ao amortizar: só baixa se escolles reducir a cota. Se reduces o prazo, a cota mantense. Compárámolo na guía de amortización anticipada.

Para calcular o teu caso, usa a calculadora de hipoteca: ves a cota, os xuros totais e a táboa completa mes a mes.

Información orientativa: non é asesoramento financeiro nin xurídico. Consulta sempre coa túa entidade antes de decidir. Metodoloxía.