Hipoteca ClaraCómo se calcula la cuota de una hipoteca
La cuota de tu hipoteca es constante, pero lo que hay dentro cambia cada mes. Te explicamos la fórmula y un ejemplo real con números.
La mayoría de hipotecas en España se amortizan con el sistema francés: pagas la misma cuota cada mes durante todo el plazo. Lo que cambia es su composición. Al principio la mayor parte son intereses y, mes a mes, va ganando peso el capital.
La fórmula
Con C como capital prestado, i como tipo de interés mensual y n como número de cuotas, la cuota es:
cuota = C · i · (1 + i)^n / ((1 + i)^n − 1)
El tipo mensual i es el tipo anual dividido entre 12 (un 3 % anual son un 0,25 % al mes) y n son los años por 12.
Ejemplo con números
Un préstamo de 150.000 € a un tipo fijo del 3 % durante 25 años (300 cuotas) tiene una cuota de 711,32 € al mes.
Esa cuota se reparte así en los dos primeros meses:
| Mes | Intereses | Capital | Cuota |
|---|---|---|---|
| 1 | 375,00 € | 336,32 € | 711,32 € |
| 2 | 374,16 € | 337,16 € | 711,32 € |
Los intereses del primer mes son el capital pendiente por el tipo mensual: 150.000 € × 0,25 % = 375,00 €. Lo que sobra de la cuota, 336,32 €, reduce la deuda. Como el capital baja, el mes siguiente los intereses son un poco menores y la parte de capital un poco mayor. Tras el primer año todavía debes 145.908 €.
Cuánto pagas en total
Multiplicando la cuota por las 300 mensualidades, pagas 213.395 € en total, de los que 63.395 € son intereses: un 29,71 % de todo lo que desembolsas. Por eso un plazo más corto o una amortización anticipada pesan tanto en el coste final.
Qué cambia si el tipo es variable
En una hipoteca variable el tipo cambia en cada revisión. La cuota se recalcula entonces con el capital pendiente, los meses que quedan y el nuevo tipo, con la misma fórmula. Lo vemos con un ejemplo en la guía sobre hipoteca fija, variable o mixta.
Errores habituales
- Confundir la TAE con el tipo: la cuota se calcula con el TIN, no con la TAE. Lo explicamos en la guía de TIN, TAE y diferencial.
- Olvidar lo que no está en la cuota: seguros, comisiones y productos vinculados se suman al coste real.
- Pensar que la cuota baja al amortizar: solo baja si eliges reducir la cuota. Si reduces el plazo, la cuota se mantiene. Lo comparamos en la guía de amortización anticipada.
Para calcular tu caso, usa la calculadora de hipoteca: ves la cuota, los intereses totales y la tabla completa mes a mes.