Hipoteca ClaraAmortizar la hipoteca: ¿reducir cuota o reducir plazo?
Si tienes ahorros y una hipoteca, amortizar parte del préstamo puede ahorrarte miles de euros en intereses. Compara las dos formas de hacerlo y qué comisión te pueden cobrar.
Amortizar anticipadamente es devolver al banco una parte (amortización parcial) o la totalidad (amortización total) del capital antes de lo previsto. La Ley 5/2019 reconoce este derecho en cualquier momento antes de que termine el plazo pactado (artículo 23.1), aunque el contrato puede exigir un aviso previo que no supere 1 mes.
Las dos formas de amortizar
Cuando haces una amortización parcial, normalmente puedes elegir entre dos opciones:
- Reducir la cuota: el plazo se mantiene y la cuota mensual baja.
- Reducir el plazo: la cuota se mantiene y terminas de pagar antes.
Ejemplo: 10.000 € de aportación
Una hipoteca con 150.000 € pendientes, un tipo del 3 % y 25 años por delante tiene una cuota de 711,32 €. Si amortizas 10.000 €:
| Reducir cuota | Reducir plazo | |
|---|---|---|
| Cuota mensual | 663,90 € | 711,32 € |
| Plazo restante | 25 años | 22 años 8 meses |
| Cambio | −47,42 € al mes | −2 años 4 meses |
| Intereses ahorrados | 4.226 € | 10.426 € |
Reducir el plazo ahorra más intereses porque dejas de pagarlos durante más tiempo. Reducir la cuota ahorra menos, pero te da holgura cada mes.
Cuándo puede interesar cada una
- Reducir plazo: si tu cuota actual te resulta cómoda y quieres minimizar el coste total.
- Reducir cuota: si necesitas aliviar tu presupuesto mensual o prefieres mantener flexibilidad.
No hay una respuesta única: depende de tu situación. Lo importante es comparar con números reales en la calculadora de amortización.
La comisión por amortizar
La Ley 5/2019 limita lo que el banco puede cobrar (artículo 23). Son máximos: tu contrato puede fijar una comisión menor o ninguna, y el banco no puede cobrar más que la pérdida financiera que sufra.
| Tipo de hipoteca | Límite sobre el capital amortizado |
|---|---|
| Variable: opción A | 0,25 % durante los 3 primeros años |
| Variable: opción B | 0,15 % durante los 5 primeros años |
| Fija | 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después |
En las variables, las dos opciones son excluyentes: el contrato recoge una u otra. Fuera de esos casos, el banco no puede cobrar compensación o comisión por amortizar (artículo 23.4).
Cómo afecta al ahorro: con los 10.000 € del ejemplo, la comisión máxima de una hipoteca fija sería 200 € y el ahorro al reducir plazo quedaría en 10.226 €. En una variable con el límite de 0,25 %, la comisión sería 25 € y el ahorro, 10.401 €.
Nota: estos límites se aplican a préstamos formalizados desde el 16 de junio de 2019. Si tu hipoteca es anterior, revisa lo que dice tu contrato.
Cómo se pide
Comunica al banco que quieres amortizar. Debe entregarte, en un plazo máximo de 3 días hábiles, la información necesaria para evaluar la operación: sus consecuencias y las hipótesis que ha tomado. Si cancelas la deuda, el seguro accesorio que beneficie al banco se extingue salvo que indiques lo contrario, y tienes derecho al extorno de la parte de prima que no hayas consumido. Cuando amortices, pide por escrito el nuevo cuadro de amortización.
Errores habituales
- Amortizar con todos los ahorros y quedarte sin colchón para imprevistos.
- No comprobar la comisión pactada antes de decidir.
- Calcular el ahorro sin descontar la comisión.
- Confundir el capital pendiente con el importe original del préstamo.
Calcula tu caso con la calculadora de amortización anticipada. La información de esta guía se basa en la Ley 5/2019 y es orientativa.