Hipoteca ClaraHipoteca fija, variable o mixta
Elegir el tipo de interés es una de las decisiones que más pesa en una hipoteca. Así funcionan las tres modalidades y qué riesgo asume cada una.
El tipo de interés determina cuánto pagas por el dinero prestado. En España hay tres modalidades.
Tipo fijo
El tipo no cambia durante toda la vida del préstamo. La cuota es siempre la misma, así que sabes desde el primer día cuánto pagarás en total. A cambio, el banco suele ofrecer un tipo inicial algo mayor que el de una variable, porque asume el riesgo de que los tipos suban.
Tipo variable
El tipo es un índice de referencia, normalmente el Euríbor, más un diferencial pactado. El índice se actualiza en cada revisión (normalmente una vez al año, en algunos contratos cada seis meses), y con él cambia la cuota. Si el Euríbor sube, pagas más; si baja, pagas menos.
La Ley 5/2019 obliga al banco a entregar, en las hipotecas variables, un documento separado con las cuotas en distintos escenarios de evolución de los tipos (artículo 14).
Ejemplo de variable
Con 2,5 % de Euríbor y 0,75 % de diferencial, el tipo es del 3,25 % y la cuota del primer año es de 730,97 € (préstamo de 150.000 € a 25 años). Después de la primera revisión:
| Escenario | Tipo | Cuota |
|---|---|---|
| El Euríbor no cambia | 3,25 % | 730,97 € |
| Sube un punto | 4,25 % | 809,77 € (+78,79 €) |
| Baja un punto | 2,25 % | 656,74 € (−74,23 €) |
Tipo mixto
Combina ambos: un periodo inicial a tipo fijo y, después, un tipo variable referenciado a un índice. Durante el tramo fijo la cuota es estable; cuando termina, pasa a depender del índice.
Qué comparar
- El tipo y su plazo: cuánto dura el tipo fijo, si lo hay, y qué índice y diferencial se aplican después.
- La TAE: incluye costes añadidos al tipo. Mira la guía de TIN, TAE y diferencial.
- Las bonificaciones y vinculaciones: rebajas de tipo a cambio de contratar otros productos, cuyo coste hay que sumar.
- La comisión por amortizar: es distinta en fijas y variables. Está en la guía de amortización anticipada.
No existe una modalidad mejor para todos: depende de cuánto riesgo estás dispuesto a asumir y de tu presupuesto. Simula varios casos en la calculadora de hipoteca: cambia entre tipo fijo y variable y modifica el Euríbor futuro para ver el efecto en la cuota.
Nota: el ejemplo es ilustrativo y los valores del Euríbor son supuestos, no previsiones.