Hipoteca ClaraTIN, TAE y diferencial: qué significan
Tres siglas que aparecen en cualquier oferta de hipoteca. Así se diferencian y cuál debes usar para comparar.
TIN: el tipo de interés nominal
El TIN es el tipo de interés anual que se aplica al capital pendiente. Es el que se usa para calcular la cuota. Si el TIN es del 3 %, cada mes se aplica un 0,25 % sobre el capital que debes.
Diferencial
En una hipoteca variable, el diferencial es el margen que el banco suma al Euríbor. Un tipo variable del 3,25 % con un Euríbor del 2,5 % tiene un diferencial del 0,75 %. Es el dato que más conviene comparar entre ofertas, porque el Euríbor es el mismo para todos los bancos.
TAE: la tasa anual equivalente
La TAE expresa el coste anual del préstamo incluyendo, además del tipo de interés, las comisiones y otros gastos que se pagan al banco por la operación, así como el efecto de pagar los intereses cada mes. Por eso la TAE casi siempre es mayor que el TIN. Es la cifra pensada para comparar ofertas con distintas condiciones.
Un ejemplo
Un préstamo de 150.000 € a 25 años con un TIN del 3 %:
| Concepto | Valor |
|---|---|
| TIN | 3 % |
| Equivalente anual por pagar cada mes (sin comisiones) | 3,04 % |
| TAE si hay una comisión de apertura del 0,5 % (750 €) | 3,09 % |
La comisión de apertura apenas parece nada, pero eleva el coste anual. Cuantos más gastos incluya la oferta, más se separa la TAE del tipo.
Cómo comparar ofertas
- Compara la TAE que figura en la ficha de información que te entrega el banco, no solo el TIN.
- En variables, compara el diferencial y el índice.
- Pregunta qué productos o seguros están vinculados al tipo ofrecido y cuánto cuestan.
- En las hipotecas variables, la TAE se calcula con una hipótesis sobre la evolución del índice; no es una garantía.
Nota: el ejemplo calcula la TAE solo con la comisión indicada. La TAE de una oferta real incluye todos los costes que el banco le imputa.
La calculadora de hipoteca usa el TIN para calcular la cuota.