Hipoteca ClaraHipoteca fixa, variable ou mixta
Escoller o tipo de xuro é unha das decisións que máis pesa nunha hipoteca. Así funcionan as tres modalidades e que risco asume cada unha.
O tipo de xuro determina canto pagas polos cartos prestados. En España hai tres modalidades.
Tipo fixo
O tipo non cambia durante toda a vida do préstamo. A cota é sempre a mesma, así que sabes dende o primeiro día canto vas pagar en total. A cambio, o banco adoita ofrecer un tipo inicial algo máis alto ca o dunha variable, porque asume o risco de que os tipos suban.
Tipo variable
O tipo é un índice de referencia, normalmente o Euríbor, máis un diferencial pactado. O índice actualízase en cada revisión (normalmente unha vez ao ano, nalgúns contratos cada seis meses), e con el cambia a cota. Se o Euríbor sobe, pagas máis; se baixa, pagas menos.
A Lei 5/2019 obriga o banco a entregar, nas hipotecas variables, un documento separado coas cotas en distintos escenarios de evolución dos tipos (artigo 14).
Exemplo de variable
Con 2,5 % de Euríbor e 0,75 % de diferencial, o tipo é do 3,25 % e a cota do primeiro ano é de 730,97 € (préstamo de 150.000 € a 25 anos). Despois da primeira revisión:
| Escenario | Tipo | Cota |
|---|---|---|
| O Euríbor non cambia | 3,25 % | 730,97 € |
| Sobe un punto | 4,25 % | 809,77 € (+78,79 €) |
| Baixa un punto | 2,25 % | 656,74 € (−74,23 €) |
Tipo mixto
Combina ambos: un período inicial a tipo fixo e, despois, un tipo variable referenciado a un índice. Durante o tramo fixo a cota é estable; cando remata, pasa a depender do índice.
Que comparar
- O tipo e o seu prazo: canto dura o tipo fixo, se o hai, e que índice e diferencial se aplican despois.
- A TAE: inclúe custos engadidos ao tipo. Mira a guía de TIN, TAE e diferencial.
- As bonificacións e vinculacións: rebaixas de tipo a cambio de contratar outros produtos, cuxo custo hai que sumar.
- A comisión por amortizar: é diferente en fixas e variables. Está na guía de amortización anticipada.
Non hai unha modalidade mellor para todos: depende de canto risco estás disposto a asumir e do teu orzamento. Simula varios casos na calculadora de hipoteca: cambia entre tipo fixo e variable e modifica o Euríbor futuro para ver o efecto na cota.
Nota: o exemplo é ilustrativo e os valores do Euríbor son supostos, non previsións.