Hipoteca ClaraAmortizar a hipoteca: reducir cota ou reducir prazo?
Se tes aforros e unha hipoteca, amortizar parte do préstamo pode aforrarche miles de euros en xuros. Compara as dúas formas de facelo e que comisión che poden cobrar.
Amortizar anticipadamente é devolver ao banco unha parte (amortización parcial) ou a totalidade (amortización total) do capital antes do previsto. A Lei 5/2019 recoñece este dereito en calquera momento antes de que remate o prazo pactado (artigo 23.1), aínda que o contrato pode esixir un aviso previo que non supere 1 mes.
As dúas formas de amortizar
Cando fas unha amortización parcial, normalmente podes elixir entre dúas opcións:
- Reducir a cota: o prazo mantense e a cota mensual baixa.
- Reducir o prazo: a cota mantense e rematas de pagar antes.
Exemplo: 10.000 € de achega
Unha hipoteca con 150.000 € pendentes, un tipo do 3 % e 25 anos por diante ten unha cota de 711,32 €. Se amortizas 10.000 €:
| Reducir cota | Reducir prazo | |
|---|---|---|
| Cota mensual | 663,90 € | 711,32 € |
| Prazo restante | 25 anos | 22 anos 8 meses |
| Cambio | −47,42 € ao mes | −2 anos 4 meses |
| Xuros aforrados | 4.226 € | 10.426 € |
Reducir o prazo aforra máis xuros porque deixas de pagalos durante máis tempo. Reducir a cota aforra menos, pero dáche marxe cada mes.
Cando che pode interesar cada unha
- Reducir prazo: se a túa cota actual che resulta cómoda e queres minimizar o custo total.
- Reducir cota: se necesitas aliviar o teu orzamento mensual ou prefires manter flexibilidade.
Non hai unha resposta única: depende da túa situación. O importante é comparar con números reais na calculadora de amortización.
A comisión por amortizar
A Lei 5/2019 limita o que o banco pode cobrar (artigo 23). Son máximos: o teu contrato pode fixar unha comisión menor ou ningunha, e o banco non pode cobrar máis ca a perda financeira que sufra.
| Tipo de hipoteca | Límite sobre o capital amortizado |
|---|---|
| Variable: opción A | 0,25 % durante os 3 primeiros anos |
| Variable: opción B | 0,15 % durante os 5 primeiros anos |
| Fixa | 2 % os 10 primeiros anos e 1,5 % despois |
Nas variables, as dúas opcións son excluíntes: o contrato recolle unha ou a outra. Fóra destes casos, o banco non pode cobrar compensación nin comisión por amortizar (artigo 23.4).
Como afecta ao aforro: cos 10.000 € do exemplo, a comisión máxima dunha hipoteca fixa sería 200 € e o aforro ao reducir prazo quedaría en 10.226 €. Nunha variable co límite de 0,25 %, a comisión sería 25 € e o aforro, 10.401 €.
Nota: estes límites aplícanse a préstamos formalizados dende o 16 de xuño de 2019. Se a túa hipoteca é anterior, revisa o que di o teu contrato.
Como se pide
Comunícalle ao banco que queres amortizar. Debe entregarche, nun prazo máximo de 3 días hábiles, a información necesaria para avaliar a operación: as súas consecuencias e as hipóteses que tomou. Se cancelas a débeda, o seguro accesorio que beneficie o banco extínguese salvo que indiques o contrario, e tes dereito á devolución da parte de prima que non consumiras. Cando amortices, pide por escrito o novo cadro de amortización.
Erros habituais
- Amortizar con todos os aforros e quedar sen colchón para imprevistos.
- Non comprobar a comisión pactada antes de decidir.
- Calcular o aforro sen descontar a comisión.
- Confundir o capital pendente co importe orixinal do préstamo.
Calcula o teu caso coa calculadora de amortización anticipada. A información desta guía baséase na Lei 5/2019 e é orientativa.