Hipoteca ClaraSondertilgung in Spanien: Rate senken oder Laufzeit verkürzen?
Wer Ersparnisse und eine Hypothek hat, kann durch die Tilgung eines Teils des Darlehens Tausende Euro an Zinsen sparen. Vergleichen Sie beide Wege und die Gebühr, die man Ihnen berechnen darf.
Vorzeitig zu tilgen bedeutet, der Bank einen Teil (Teiltilgung) oder das gesamte Kapital (Volltilgung) früher als geplant zurückzuzahlen. Das spanische Gesetz 5/2019 erkennt dieses Recht jederzeit vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit an (Artikel 23.1), auch wenn der Vertrag eine Vorankündigung von höchstens 1 Monat verlangen kann.
Die zwei Wege der Tilgung
Bei einer Teiltilgung können Sie normalerweise zwischen zwei Optionen wählen:
- Rate senken: Die Laufzeit bleibt gleich, und die monatliche Rate sinkt.
- Laufzeit verkürzen: Die Rate bleibt gleich, und Sie sind früher schuldenfrei.
Beispiel: 10.000 € Sondertilgung
Eine Hypothek mit 150.000 € Restschuld, einem Zins von 3 % und 25 Jahre Restlaufzeit hat eine Rate von 711,32 €. Wenn Sie 10.000 € tilgen:
| Rate senken | Laufzeit verkürzen | |
|---|---|---|
| Monatliche Rate | 663,90 € | 711,32 € |
| Restlaufzeit | 25 Jahre | 22 Jahre 8 Monate |
| Veränderung | −47,42 € pro Monat | −2 Jahre 4 Monate |
| Gesparte Zinsen | 4.226 € | 10.426 € |
Die kürzere Laufzeit spart mehr Zinsen, weil Sie sie länger nicht mehr zahlen. Die niedrigere Rate spart weniger, verschafft Ihnen aber jeden Monat Luft.
Wann welche Option passt
- Laufzeit verkürzen: wenn Ihnen die aktuelle Rate gut passt und Sie die Gesamtkosten minimieren wollen.
- Rate senken: wenn Sie Ihr Monatsbudget entlasten müssen oder lieber flexibel bleiben.
Eine einzige Antwort gibt es nicht: Es hängt von Ihrer Situation ab. Wichtig ist, mit echten Zahlen im Sondertilgungsrechner zu vergleichen.
Die Gebühr für die Sondertilgung
Das Gesetz 5/2019 begrenzt, was die Bank verlangen darf (Artikel 23). Es sind Höchstwerte: Ihr Vertrag kann eine niedrigere oder gar keine Gebühr vorsehen, und die Bank darf nicht mehr verlangen als den finanziellen Verlust, den sie erleidet.
| Art der Hypothek | Grenze auf den getilgten Betrag |
|---|---|
| Variabel: Option A | 0,25 % in den ersten 3 Jahren |
| Variabel: Option B | 0,15 % in den ersten 5 Jahren |
| Fest | 2 % in den ersten 10 Jahren, danach 1,5 % |
Bei variablen Hypotheken schließen sich die beiden Optionen aus: Der Vertrag enthält die eine oder die andere. Außerhalb dieser Fälle darf die Bank für die Sondertilgung weder Entschädigung noch Gebühr verlangen (Artikel 23.4).
Wie sich das auf die Ersparnis auswirkt: Bei den 10.000 € des Beispiels läge die Höchstgebühr einer festen Hypothek bei 200 €, und die Ersparnis durch die kürzere Laufzeit sänke auf 10.226 €. Bei einer variablen Hypothek mit der Grenze von 0,25 % betrüge die Gebühr 25 € und die Ersparnis 10.401 €.
Hinweis: Diese Grenzen gelten für Darlehen, die ab dem 16. Juni 2019 abgeschlossen wurden. Ist Ihre Hypothek älter, prüfen Sie Ihren Vertrag.
So beantragen Sie sie
Teilen Sie der Bank mit, dass Sie tilgen möchten. Sie muss Ihnen innerhalb von höchstens 3 Werktagen die zur Bewertung nötigen Informationen geben: die Folgen und die zugrunde gelegten Annahmen. Wenn Sie die Schuld vollständig ablösen, endet die Zusatzversicherung zugunsten der Bank, sofern Sie nichts anderes angeben, und Sie haben Anspruch auf Erstattung des nicht verbrauchten Teils der Prämie. Fordern Sie nach der Tilgung schriftlich den neuen Tilgungsplan an.
Häufige Fehler
- Mit allen Ersparnissen tilgen und keine Reserve für Unvorhergesehenes behalten.
- Die vereinbarte Gebühr vor der Entscheidung nicht prüfen.
- Die Ersparnis ohne Abzug der Gebühr berechnen.
- Restschuld mit dem ursprünglichen Darlehensbetrag verwechseln.
Berechnen Sie Ihren Fall mit dem Sondertilgungsrechner. Die Angaben in diesem Ratgeber beruhen auf dem Gesetz 5/2019 und dienen nur der Orientierung.