Hipoteca ClaraSo wird die Rate einer Hypothek in Spanien berechnet
Die Rate Ihrer Hypothek bleibt gleich, aber ihre Zusammensetzung ändert sich jeden Monat. Hier sind die Formel und ein reales Beispiel mit Zahlen.
Die meisten Hypotheken in Spanien werden nach dem französischen System getilgt: Sie zahlen jeden Monat über die gesamte Laufzeit dieselbe Rate. Was sich ändert, ist ihre Zusammensetzung. Am Anfang besteht der Großteil aus Zinsen, und Monat für Monat gewinnt der Tilgungsanteil an Gewicht.
Die Formel
Mit C als geliehenem Kapital, i als monatlichem Zinssatz und n als Anzahl der Raten lautet die Rate:
Rate = C · i · (1 + i)^n / ((1 + i)^n − 1)
Der Monatszins i ist der Jahreszins geteilt durch 12 (aus 3 % pro Jahr werden 0,25 % pro Monat), und n ist die Zahl der Jahre mal 12.
Ein Rechenbeispiel
Ein Darlehen über 150.000 € zu einem festen Zins von 3 % über 25 Jahre (300 Raten) hat eine monatliche Rate von 711,32 €.
So verteilt sich diese Rate in den ersten zwei Monaten:
| Monat | Zinsen | Tilgung | Rate |
|---|---|---|---|
| 1 | 375,00 € | 336,32 € | 711,32 € |
| 2 | 374,16 € | 337,16 € | 711,32 € |
Die Zinsen des ersten Monats sind die Restschuld mal Monatszins: 150.000 € × 0,25 % = 375,00 €. Was von der Rate übrig bleibt, 336,32 €, senkt die Schuld. Da das Kapital sinkt, sind die Zinsen im nächsten Monat etwas niedriger und der Tilgungsanteil etwas höher. Nach dem ersten Jahr schulden Sie noch 145.908 €.
Was Sie insgesamt zahlen
Multipliziert man die Rate mit den 300 Monatsraten, zahlen Sie insgesamt 213.395 €, davon 63.395 € Zinsen: 29,71 % von allem, was Sie aufbringen. Darum wiegen eine kürzere Laufzeit oder eine Sondertilgung so schwer bei den Gesamtkosten.
Was sich bei einem variablen Zins ändert
Bei einer variablen Hypothek ändert sich der Zins bei jeder Überprüfung. Die Rate wird dann mit der Restschuld, den verbleibenden Monaten und dem neuen Zins nach derselben Formel neu berechnet. Ein Beispiel finden Sie im Ratgeber feste, variable oder gemischte Hypothek.
Häufige Fehler
- TAE und Zinssatz verwechseln: Die Rate wird mit dem TIN berechnet, nicht mit der TAE. Siehe den Ratgeber TIN, TAE und Aufschlag.
- Vergessen, was nicht in der Rate steckt: Versicherungen, Gebühren und gekoppelte Produkte erhöhen die tatsächlichen Kosten.
- Glauben, dass die Rate bei einer Sondertilgung sinkt: Sie sinkt nur, wenn Sie die Rate senken. Verkürzen Sie die Laufzeit, bleibt die Rate gleich. Wir vergleichen beides im Ratgeber Sondertilgung.
Für Ihren eigenen Fall nutzen Sie den Hypothekenrechner: Sie erhalten die Rate, die Gesamtzinsen und den vollständigen Plan Monat für Monat.