Como se calcula a prestação de uma hipoteca em Espanha

A maioria das hipotecas em Espanha é amortizada com o sistema francês: paga a mesma prestação todos os meses durante todo o prazo. O que muda é a sua composição. No início a maior parte são juros e, mês a mês, o capital ganha peso.

A fórmula

Com C como capital emprestado, i como taxa de juro mensal e n como número de prestações, a prestação é:

prestação = C · i · (1 + i)^n / ((1 + i)^n − 1)

A taxa mensal i é a taxa anual dividida por 12 (uns 3% anuais são 0,25% por mês) e n é o número de anos vezes 12.

Um exemplo com números

Um empréstimo de 150 000 € a uma taxa fixa de 3% durante 25 anos (300 prestações) tem uma prestação de 711,32 € por mês.

Eis como essa prestação se divide nos dois primeiros meses:

Os juros do primeiro mês são o capital em dívida vezes a taxa mensal: 150 000 € × 0,25% = 375,00 €. O que sobra da prestação, 336,32 €, reduz a dívida. Como o capital desce, no mês seguinte os juros são um pouco menores e a parte de capital um pouco maior. Passado o primeiro ano, ainda deve 145 908 €.

Quanto paga no total

Multiplicando a prestação pelas 300 mensalidades, paga 213 395 € no total, dos quais 63 395 € são juros: 29,71% de tudo o que desembolsa. É por isso que um prazo mais curto ou uma amortização antecipada pesam tanto no custo final.

O que muda se a taxa for variável

Numa hipoteca variável a taxa muda em cada revisão. A prestação é então recalculada com o capital em dívida, os meses que faltam e a nova taxa, com a mesma fórmula. Há um exemplo no guia sobre hipoteca fixa, variável ou mista.

Erros comuns

• Confundir a TAE com a taxa: a prestação calcula-se com o TIN, não com a TAE. Veja o guia de TIN, TAE e spread.
• Esquecer o que não está na prestação: seguros, comissões e produtos associados somam-se ao custo real.
• Pensar que a prestação desce ao amortizar: só desce se escolher reduzir a prestação. Se reduzir o prazo, a prestação mantém-se. Comparamo-las no guia de amortização antecipada.

Para calcular o seu caso, use a calculadora de hipoteca: obtém a prestação, os juros totais e o quadro completo mês a mês.

Informação meramente indicativa: não constitui aconselhamento financeiro nem jurídico. Consulte sempre a sua entidade antes de decidir. Metodologia.