Hipoteca ClaraAmortizar a hipoteca em Espanha: reduzir a prestação ou o prazo?
Se tem poupanças e uma hipoteca, amortizar parte do empréstimo pode poupar-lhe milhares de euros em juros. Compare as duas formas de o fazer e a comissão que lhe podem cobrar.
Amortizar antecipadamente é devolver ao banco uma parte (amortização parcial) ou a totalidade (amortização total) do capital antes do previsto. A Lei 5/2019 espanhola reconhece este direito em qualquer momento antes de terminar o prazo acordado (artigo 23.1), embora o contrato possa exigir um pré-aviso não superior a 1 mês.
As duas formas de amortizar
Quando faz uma amortização parcial, normalmente pode escolher entre duas opções:
- Reduzir a prestação: o prazo mantém-se e a prestação mensal desce.
- Reduzir o prazo: a prestação mantém-se e acaba de pagar mais cedo.
Exemplo: 10 000 € de entrega
Uma hipoteca com 150 000 € em dívida, uma taxa de 3% e 25 anos pela frente tem uma prestação de 711,32 €. Se amortizar 10 000 €:
| Reduzir a prestação | Reduzir o prazo | |
|---|---|---|
| Prestação mensal | 663,90 € | 711,32 € |
| Prazo restante | 25 anos | 22 anos 8 meses |
| Variação | −47,42 € por mês | −2 anos 4 meses |
| Juros poupados | 4 226 € | 10 426 € |
Reduzir o prazo poupa mais juros porque deixa de os pagar durante mais tempo. Reduzir a prestação poupa menos, mas dá-lhe folga todos os meses.
Quando lhe pode convir cada uma
- Reduzir o prazo: se a prestação atual lhe é confortável e quer minimizar o custo total.
- Reduzir a prestação: se precisa de aliviar o orçamento mensal ou prefere manter flexibilidade.
Não há uma resposta única: depende da sua situação. O importante é comparar com números reais na calculadora de amortização.
A comissão por amortizar
A Lei 5/2019 limita o que o banco pode cobrar (artigo 23). São máximos: o seu contrato pode fixar uma comissão inferior ou nenhuma, e o banco não pode cobrar mais do que a perda financeira que sofra.
| Tipo de hipoteca | Limite sobre o capital amortizado |
|---|---|
| Variável: opção A | 0,25% durante os primeiros 3 anos |
| Variável: opção B | 0,15% durante os primeiros 5 anos |
| Fixa | 2% nos primeiros 10 anos e 1,5% depois |
Nas variáveis, as duas opções são excludentes: o contrato prevê uma ou outra. Fora destes casos, o banco não pode cobrar compensação nem comissão por amortizar (artigo 23.4).
Como afeta a poupança: com os 10 000 € do exemplo, a comissão máxima de uma hipoteca fixa seria 200 € e a poupança ao reduzir o prazo ficaria em 10 226 €. Numa variável com o limite de 0,25%, a comissão seria 25 € e a poupança, 10 401 €.
Nota: estes limites aplicam-se a empréstimos formalizados desde 16 de junho de 2019. Se a sua hipoteca é anterior, verifique o que diz o seu contrato.
Como se pede
Comunique ao banco que quer amortizar. Este tem de lhe entregar, num prazo máximo de 3 dias úteis, a informação necessária para avaliar a operação: as suas consequências e os pressupostos que usou. Se cancelar a dívida, o seguro acessório que beneficie o banco extingue-se, salvo indicação em contrário, e tem direito à devolução da parte do prémio não consumida. Quando amortizar, peça por escrito o novo quadro de amortização.
Erros comuns
- Amortizar com todas as poupanças e ficar sem reserva para imprevistos.
- Não verificar a comissão acordada antes de decidir.
- Calcular a poupança sem descontar a comissão.
- Confundir o capital em dívida com o montante inicial do empréstimo.
Calcule o seu caso com a calculadora de amortização antecipada. A informação deste guia baseia-se na Lei 5/2019 e é meramente indicativa.