Hipoteca ClaraAmortitzar la hipoteca: reduir quota o reduir termini?
Si tens estalvis i una hipoteca, amortitzar part del préstec et pot estalviar milers d'euros en interessos. Compara les dues maneres de fer-ho i quina comissió et poden cobrar.
Amortitzar anticipadament és tornar al banc una part (amortització parcial) o la totalitat (amortització total) del capital abans del previst. La Llei 5/2019 reconeix aquest dret en qualsevol moment abans que acabi el termini pactat (article 23.1), tot i que el contracte pot exigir un avís previ que no superi 1 mes.
Les dues maneres d'amortitzar
Quan fas una amortització parcial, normalment pots triar entre dues opcions:
- Reduir la quota: el termini es manté i la quota mensual baixa.
- Reduir el termini: la quota es manté i acabes de pagar abans.
Exemple: 10.000 € d'aportació
Una hipoteca amb 150.000 € pendents, un tipus del 3 % i 25 anys per davant té una quota de 711,32 €. Si amortitzes 10.000 €:
| Reduir quota | Reduir termini | |
|---|---|---|
| Quota mensual | 663,90 € | 711,32 € |
| Termini restant | 25 anys | 22 anys 8 mesos |
| Canvi | −47,42 € al mes | −2 anys 4 mesos |
| Interessos estalviats | 4.226 € | 10.426 € |
Reduir el termini estalvia més interessos perquè deixes de pagar-los durant més temps. Reduir la quota n'estalvia menys, però et dona marge cada mes.
Quan et pot interessar cadascuna
- Reduir termini: si la teva quota actual et resulta còmoda i vols minimitzar el cost total.
- Reduir quota: si necessites alleujar el teu pressupost mensual o prefereixes mantenir flexibilitat.
No hi ha una resposta única: depèn de la teva situació. L'important és comparar amb números reals a la calculadora d'amortització.
La comissió per amortitzar
La Llei 5/2019 limita el que el banc pot cobrar (article 23). Són màxims: el teu contracte pot fixar una comissió menor o cap, i el banc no pot cobrar més que la pèrdua financera que pateixi.
| Tipus d'hipoteca | Límit sobre el capital amortitzat |
|---|---|
| Variable: opció A | 0,25 % durant els 3 primers anys |
| Variable: opció B | 0,15 % durant els 5 primers anys |
| Fixa | 2 % els 10 primers anys i 1,5 % després |
En les variables, les dues opcions són excloents: el contracte recull l'una o l'altra. Fora d'aquests casos, el banc no pot cobrar compensació ni comissió per amortitzar (article 23.4).
Com afecta l'estalvi: amb els 10.000 € de l'exemple, la comissió màxima d'una hipoteca fixa seria 200 € i l'estalvi en reduir termini quedaria en 10.226 €. En una variable amb el límit de 0,25 %, la comissió seria 25 € i l'estalvi, 10.401 €.
Nota: aquests límits s'apliquen a préstecs formalitzats des del 16 de juny del 2019. Si la teva hipoteca és anterior, revisa el que diu el teu contracte.
Com es demana
Comunica al banc que vols amortitzar. T'ha de lliurar, en un termini màxim de 3 dies hàbils, la informació necessària per avaluar l'operació: les seves conseqüències i les hipòtesis que ha pres. Si cancel·les el deute, l'assegurança accessòria que beneficiï el banc s'extingeix tret que indiquis el contrari, i tens dret al retorn de la part de prima que no hagis consumit. Quan amortitzis, demana per escrit el nou quadre d'amortització.
Errors habituals
- Amortitzar amb tots els estalvis i quedar-te sense coixí per a imprevistos.
- No comprovar la comissió pactada abans de decidir.
- Calcular l'estalvi sense descomptar la comissió.
- Confondre el capital pendent amb l'import original del préstec.
Calcula el teu cas amb la calculadora d'amortització anticipada. La informació d'aquesta guia es basa en la Llei 5/2019 i és orientativa.