Gastos de comprar vivienda según la comunidad

El mismo piso cuesta distinto de impuestos según dónde esté. Comparamos comunidades con ejemplos de segunda mano y obra nueva.

La pregunta: ¿cuánto cambia el impuesto según dónde compres?

El precio de una vivienda es el mismo en Valencia que en Madrid, pero el impuesto que lo acompaña no. Lo que pagas al comprar depende de dos cosas: si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva, y en qué comunidad autónoma está. Esta guía compara las 15 comunidades de régimen común para el mismo precio, con las cifras de la calculadora de gastos de comprar vivienda, y explica por qué unas diferencias son enormes y otras casi no existen.

Segunda mano: ITP; obra nueva: IVA más AJD

• Segunda mano. Pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Lo paga el comprador y el tipo lo fija cada comunidad; si una comunidad no fijara ninguno, se aplicaría el 6 % estatal (art. 11 del texto refundido del impuesto). Las operaciones sujetas a IVA quedan fuera del ITP (art. 7.5).
• Obra nueva (primera entrega). El promotor te cobra un 10 % de IVA por los edificios o partes de ellos aptos para vivienda, con hasta dos plazas de garaje y anexos que se transmitan a la vez (art. 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992). Además, la escritura tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo también fija cada comunidad (el 0,50 % estatal solo se aplica si la comunidad no fija otro; art. 31.2 del texto refundido).

Consecuencia práctica: en obra nueva el IVA, igual en todas partes, pesa mucho más que la diferencia entre comunidades. En segunda mano, en cambio, el ITP es todo el impuesto y es donde se notan las diferencias.

El mismo piso en 15 comunidades

Impuestos de compra (ITP en segunda mano; IVA más AJD en obra nueva) para dos precios, ordenados de menor a mayor ITP con 200.000 €. Son cifras de la calculadora, solo con el tipo general de cada comunidad.

Qué se ve en la tabla:

• En segunda mano con 200.000 €, de 12.000 € (Madrid) a 20.000 € (Cataluña): 8.000 € de diferencia. Con 350.000 € la distancia sube a 14.000 € (21.000 € frente a 35.000 €).
• En obra nueva la horquilla es mucho más estrecha: de 21.500 € a 23.000 € con 200.000 € (1.500 €), y de 37.625 € a 40.250 € con 350.000 € (2.625 €). Lo que cambia entre comunidades es solo el AJD.
• En obra nueva el impuesto es siempre mayor que el ITP de segunda mano, en todas las comunidades y con los dos precios de la tabla. No significa que comprar nuevo salga peor: el precio de una vivienda nueva y el de una usada no son comparables sin más.

Tipo único, por tramos y tipo según el valor

No todas las comunidades aplican su tarifa igual, y eso importa cuando el precio cruza un umbral.

• Tipo único (por ejemplo Madrid, Andalucía, Galicia, Murcia, Canarias o La Rioja): el mismo porcentaje para cualquier precio. Con Madrid, 200.000 € pagan 12.000 € y 350.000 € pagan 21.000 €, siempre el 6 %.
• Por tramos (Cataluña, Aragón, Illes Balears, Castilla y León y Extremadura): cada tipo se aplica solo a la parte del precio que cae en su tramo, como en el IRPF. En Castilla y León, 350.000 € pagan el 8 % de los primeros 250.000 € (20.000 €) y el 10 % de los 100.000 € restantes (10.000 €): 30.000 €, un tipo medio del 8,57 %. La tarifa viene en los arts. 24 y 25.1 de su Decreto Legislativo 1/2013. En Cataluña la tarifa general es del 10 % hasta 600.000 €, y tipos mayores por encima, solo sobre el exceso; por eso un piso de 350.000 € paga 35.000 €.
• Tipo según el valor (Principado de Asturias y Comunitat Valenciana): al cruzar un umbral, el tipo nuevo se aplica a todo el precio. En Asturias, 300.000 € pagan el 8 % (24.000 €) y 300.001 € pagan el 9 % de todo el valor (27.000,09 €). Con 350.000 € el ITP es de 31.500 € (9 %).

Si el precio está justo en un umbral, unos pocos euros pueden mover miles de euros de impuesto.

Qué supone la calculadora, y qué no incluye

• Solo el tipo general. No calcula tipos reducidos (jóvenes, familias numerosas, vivienda protegida, municipios pequeños, discapacidad...). Muchas comunidades los tienen, con requisitos y límites propios; por ejemplo, Illes Balears fija en su art. 10 un 4 % para vivienda habitual hasta 270.151,20 € si se cumplen sus requisitos. Si cumples alguno, tu impuesto puede ser mucho menor que el de la tabla.
• No cubre Navarra ni País Vasco (régimen foral), ni Ceuta y Melilla.
• Base del AJD sin IVA. La calculadora toma como base el precio sin IVA. Lo dice expresamente la guía de la Agència Tributària de Catalunya con un ejemplo (120.000 € más 12.000 € de IVA, base 120.000 €). El Reglamento del impuesto solo habla de «valor declarado», y no hemos contrastado este criterio con todas las comunidades ni con la doctrina de la DGT. Si tu caso es dudoso, pregunta a tu gestoría o a la agencia tributaria de tu comunidad.
• Valor de referencia. Según el art. 10 del texto refundido, la base es el valor de referencia del Catastro si es superior al precio. La calculadora usa el precio; si tu valor de referencia es mayor, el impuesto subirá.
• Notaría, registro, gestoría y tasación no son impuestos. En la calculadora son estimaciones editables (notaría 0,35 % y registro 0,25 % del precio, gestoría 400 €, tasación 350 € si hay hipoteca), no aranceles exactos. No entran en la tabla anterior, que solo compara impuestos.
• El AJD de la hipoteca no lo pagas tú. En las escrituras de préstamo hipotecario el sujeto pasivo es el prestamista (art. 29 del texto refundido). El AJD que sí pagas es el de la escritura de compra de obra nueva.

Errores habituales

• Comparar solo el precio de dos viviendas sin sumar el impuesto de cada comunidad.
• Dar por hecho que el impuesto de la obra nueva baja si la comunidad tiene un ITP bajo: el 10 % de IVA es el mismo en todas.
• Olvidar que un tipo según el valor (Asturias, Comunitat Valenciana) se aplica a todo el precio al pasar el umbral.
• Aplicar a tu caso un tipo reducido sin comprobar sus requisitos.

Qué comprobar antes de decidir

• La tarifa vigente en la web de la agencia tributaria de tu comunidad. Algunas cambian a mitad de año: Cataluña modificó su tarifa en junio de 2025 y otras comunidades han retocado las suyas en 2025 y 2026.
• Si tienes derecho a algún tipo reducido y qué documentación piden.
• El valor de referencia del inmueble en la sede del Catastro.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga el ITP: el comprador o el vendedor?

El comprador: es el contribuyente, quien adquiere el bien (art. 8.a del texto refundido).

¿Por qué mi comunidad no sale en la tabla?

Navarra y País Vasco tienen régimen foral y Ceuta y Melilla un régimen propio. La calculadora no los incluye y no podemos darte una cifra fiable para ellos.

¿Las cifras incluyen tipos reducidos para jóvenes?

No. Solo se calcula el tipo general. Si tienes derecho a un tipo reducido, el impuesto puede ser bastante inferior; comprueba los requisitos en la web tributaria de tu comunidad.

¿Cada cuánto se actualizan estos datos?

Las tarifas se verificaron el 23 de octubre de 2026 y se revisan cada enero y a mitad de año, que es cuando algunas comunidades las cambian.

Probar con tu comunidad y tu precio

Para el siguiente paso, mira también el coste real de una hipoteca y la calculadora de hipoteca.

Fuentes: Texto refundido del ITP y AJD (RDLeg. 1/1993), arts. 7.5, 8, 10, 11, 29 y 31.2 (BOE) · Ley 37/1992 del IVA, art. 91.Uno.1.7.º (BOE) · Agència Tributària de Catalunya, tarifa general del ITP · Decreto Legislativo 1/2013 de Castilla y León, arts. 24 y 25 (Hacienda) · Decreto Legislativo 1/2014 de Illes Balears, art. 10 (BOE) · Hacienda, Tributación autonómica. Medidas 2026.

Comparación orientativa con el tipo general de cada comunidad, no asesoramiento fiscal. Confirma siempre la tarifa vigente con la agencia tributaria de tu comunidad y con tu gestoría o notaría. Última revisión: noviembre de 2026.