Despeses de comprar habitatge segons la comunitat

El mateix pis costa diferent d'impostos segons on sigui. Comparem comunitats amb exemples de segona mà i obra nova.

La pregunta: quant canvia l'impost segons on compris?

El preu d'un habitatge és el mateix a València que a Madrid, però l'impost que l'acompanya no. El que pagues en comprar depèn de dues coses: si l'habitatge és de segona mà o d'obra nova, i en quina comunitat autònoma és. Aquesta guia compara les 15 comunitats de règim comú pel mateix preu, amb les xifres de la calculadora de despeses de comprar habitatge, i explica per què unes diferències són enormes i d'altres gairebé no existeixen.

Segona mà: ITP; obra nova: IVA més AJD

• Segona mà. Pagues l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP). El paga el comprador i el tipus el fixa cada comunitat; si una comunitat no n'hagués fixat cap, s'aplicaria el 6 % estatal (art. 11 del text refós de l'impost). Les operacions subjectes a IVA queden fora de l'ITP (art. 7.5).
• Obra nova (primera entrega). El promotor et cobra un 10 % d'IVA pels edificis o parts d'edificis aptes per a habitatge, amb fins a dues places de garatge i annexos que es transmetin alhora (art. 91.Un.1.7è de la Llei 37/1992). A més, l'escriptura tributa per Actes Jurídics Documentats (AJD), el tipus del qual també fixa cada comunitat (el 0,50 % estatal només s'aplica si la comunitat no en fixa un altre; art. 31.2 del text refós).

Conseqüència pràctica: en obra nova l'IVA, igual a tot arreu, pesa molt més que la diferència entre comunitats. En segona mà, en canvi, l'ITP és tot l'impost i és on es noten les diferències.

El mateix pis en 15 comunitats

Impostos de compra (ITP en segona mà; IVA més AJD en obra nova) per a dos preus, ordenats de menys a més ITP amb 200.000 €. Són xifres de la calculadora, només amb el tipus general de cada comunitat.

Què es veu a la taula:

• En segona mà amb 200.000 €, de 12.000 € (Madrid) a 20.000 € (Catalunya): 8.000 € de diferència. Amb 350.000 € la distància puja a 14.000 € (21.000 € enfront de 35.000 €).
• En obra nova la forquilla és molt més estreta: de 21.500 € a 23.000 € amb 200.000 € (1.500 €), i de 37.625 € a 40.250 € amb 350.000 € (2.625 €). El que canvia entre comunitats és només l'AJD.
• En obra nova l'impost és sempre més gran que l'ITP de segona mà, a totes les comunitats i amb els dos preus de la taula. No vol dir que comprar nou surti pitjor: el preu d'un habitatge nou i el d'un d'usat no són comparables sense més.

Tipus únic, per trams i tipus segons el valor

No totes les comunitats apliquen la seva tarifa igual, i això importa quan el preu creua un llindar.

• Tipus únic (per exemple Madrid, Andalusia, Galícia, Múrcia, Canàries o La Rioja): el mateix percentatge per a qualsevol preu. A Madrid, 200.000 € paguen 12.000 € i 350.000 € paguen 21.000 €, sempre el 6 %.
• Per trams (Catalunya, Aragó, Illes Balears, Castella i Lleó i Extremadura): cada tipus s'aplica només a la part del preu que cau al seu tram, com a l'IRPF. A Castella i Lleó, 350.000 € paguen el 8 % dels primers 250.000 € (20.000 €) i el 10 % dels 100.000 € restants (10.000 €): 30.000 €, un tipus mitjà del 8,57 %. La tarifa és als arts. 24 i 25.1 del seu Decret Legislatiu 1/2013. A Catalunya la tarifa general és del 10 % fins a 600.000 €, i tipus més alts per sobre, només sobre l'excés; per això un pis de 350.000 € paga 35.000 €.
• Tipus segons el valor (Principat d'Astúries i Comunitat Valenciana): en creuar un llindar, el tipus nou s'aplica a tot el preu. A Astúries, 300.000 € paguen el 8 % (24.000 €) i 300.001 € paguen el 9 % de tot el valor (27.000,09 €). Amb 350.000 € l'ITP és de 31.500 € (9 %).

Si el preu és just en un llindar, uns pocs euros poden moure milers d'euros d'impost.

Què suposa la calculadora, i què no inclou

• Només el tipus general. No calcula tipus reduïts (joves, famílies nombroses, habitatge protegit, municipis petits, discapacitat...). Moltes comunitats en tenen, amb requisits i límits propis; per exemple, les Illes Balears fixen a l'art. 10 un 4 % per a l'habitatge habitual fins a 270.151,20 € si es compleixen els seus requisits. Si en compleixes algun, el teu impost pot ser molt menor que el de la taula.
• No cobreix Navarra ni el País Basc (règim foral), ni Ceuta i Melilla.
• Base de l'AJD sense IVA. La calculadora pren com a base el preu sense IVA. Ho diu expressament la guia de l'Agència Tributària de Catalunya amb un exemple (120.000 € més 12.000 € d'IVA, base 120.000 €). El Reglament de l'impost només parla de «valor declarat», i no hem contrastat aquest criteri amb totes les comunitats ni amb la doctrina de la DGT. Si el teu cas és dubtós, pregunta a la teva gestoria o a l'agència tributària de la teva comunitat.
• Valor de referència. Segons l'art. 10 del text refós, la base és el valor de referència del Cadastre si és superior al preu. La calculadora fa servir el preu; si el teu valor de referència és més gran, l'impost pujarà.
• Notaria, registre, gestoria i taxació no són impostos. A la calculadora són estimacions editables (notaria 0,35 % i registre 0,25 % del preu, gestoria 400 €, taxació 350 € si hi ha hipoteca), no aranzels exactes. No entren a la taula anterior, que només compara impostos.
• L'AJD de la hipoteca no el pagues tu. En les escriptures de préstec hipotecari el subjecte passiu és el prestador (art. 29 del text refós). L'AJD que sí pagues és el de l'escriptura de compra d'obra nova.

Errors habituals

• Comparar només el preu de dos habitatges sense sumar l'impost de cada comunitat.
• Donar per fet que l'impost de l'obra nova baixa si la comunitat té un ITP baix: el 10 % d'IVA és el mateix a totes.
• Oblidar que un tipus segons el valor (Astúries, Comunitat Valenciana) s'aplica a tot el preu en passar el llindar.
• Aplicar al teu cas un tipus reduït sense comprovar-ne els requisits.

Què comprovar abans de decidir

• La tarifa vigent a la web de l'agència tributària de la teva comunitat. Algunes canvien a mitjan any: Catalunya va modificar la seva tarifa el juny de 2025 i altres comunitats han retocat les seves el 2025 i el 2026.
• Si tens dret a algun tipus reduït i quina documentació demanen.
• El valor de referència de l'immoble a la seu del Cadastre.

Preguntes freqüents

Qui paga l'ITP: el comprador o el venedor?

El comprador: és el contribuent, qui adquireix el bé (art. 8.a del text refós).

Per què la meva comunitat no surt a la taula?

Navarra i el País Basc tenen règim foral, i Ceuta i Melilla un règim propi. La calculadora no els inclou i no et podem donar una xifra fiable per a ells.

Les xifres inclouen tipus reduïts per a joves?

No. Només es calcula el tipus general. Si tens dret a un tipus reduït, l'impost pot ser força inferior; comprova els requisits a la web tributària de la teva comunitat.

Cada quant s'actualitzen aquestes dades?

Les tarifes es van verificar el 23 d'octubre de 2026 i es revisen cada gener i a mitjan any, que és quan algunes comunitats les canvien.

Prova-ho amb la teva comunitat i el teu preu

Per al pas següent, mira també el cost real d'una hipoteca i la calculadora d'hipoteca.

Fonts: Text refós de l'ITP i AJD (RDLeg. 1/1993), arts. 7.5, 8, 10, 11, 29 i 31.2 (BOE) · Llei 37/1992 de l'IVA, art. 91.Un.1.7è (BOE) · Agència Tributària de Catalunya, tarifa general de l'ITP · Decret Legislatiu 1/2013 de Castella i Lleó, arts. 24 i 25 (Hisenda) · Decret Legislatiu 1/2014 de les Illes Balears, art. 10 (BOE) · Hisenda, Tributació autonòmica. Mesures 2026.

Comparació orientativa amb el tipus general de cada comunitat, no assessorament fiscal. Confirma sempre la tarifa vigent amb l'agència tributària de la teva comunitat i amb la teva gestoria o notaria. Última revisió: novembre de 2026.