El cost real d'una hipoteca

La quota mensual no ho explica tot. Interessos, termini i despeses de la compra, amb exemples per veure quant pagues de més.

La quota no és el que costa la hipoteca

Una hipoteca es compara gairebé sempre per la quota mensual, però el que de debò pagues és la suma de totes les quotes, més el que desemborses el dia de la compra i les despeses que segueixen cada any. Aquesta guia posa xifres a cada part amb un mateix cas: un habitatge de 250.000 € amb 50.000 € d'entrada, és a dir, una hipoteca de 200.000 € (el 80 % del preu).

Quota, interessos i total segons termini i tipus

La taula fa servir tipus fix i surt de la calculadora d'hipoteca. Són quatre combinacions de termini (25 o 30 anys) i TIN (2,5 % o 3,5 %):

Dues lectures útils:

• Allargar el termini de 25 a 30 anys abaixa la quota uns 107 € al mes al 2,5 % (103 € al 3,5 %), però afegeix 15.317 € d'interessos al 2,5 % i 22.938 € al 3,5 %. És l'eina clàssica perquè la quota càpiga al pressupost, i es paga en interessos.
• Un punt més de tipus a 30 anys puja la quota de 790,24 € a 898,09 € i els interessos en 38.825 €. A igual termini, el tipus pesa més que gairebé qualsevol altra decisió.

La xifra d'«interessos totals» és el cost financer pur. Es mostra arrodonida a l'euro; la quota, al cèntim.

Per què els primers anys gairebé no amortitzen

En el sistema d'amortització francès la quota és constant, però la seva composició canvia: cada mes els interessos es calculen sobre el capital que encara deus. Al principi deus molt, així que la major part de la quota són interessos. A la hipoteca de 200.000 € a 30 anys al 2,5 % (quotes de 9.483 € a l'any), la taula d'amortització de la calculadora dona:

El primer any, el 52 % del que pagues són interessos. Si el tipus és del 3,5 %, el primer any són 6.939 € d'interessos davant de 3.838 € de capital: el 64 %. Dues conseqüències pràctiques: si vens o cancel·les aviat, hauràs reduït poc el deute, i una amortització anticipada feta al principi estalvia més interessos que la mateixa feta al final. Per mesurar-ho hi ha la calculadora d'amortització anticipada, i per decidir entre reduir quota o termini, la guia sobre amortitzar la hipoteca.

El que pagues el dia de la compra, a més de l'entrada

El banc finança com a molt una part del preu; l'entrada i les despeses de compra surten dels teus estalvis. Amb el mateix pis de 250.000 € i la mateixa hipoteca, la calculadora de despeses de compra dona:

Les despeses totals inclouen, a més de l'impost, notaria (875 €), registre (625 €), gestoria (400 €) i taxació (350 €), que són estimacions editables i no aranzels exactes. Per això el valor per defecte del 10 % de la calculadora d'hipoteca és només una mitjana: a Madrid surt per sota i en obra nova per sobre.

Límits de la calculadora de despeses: només aplica el tipus general de les 15 comunitats de règim comú. No calcula els tipus reduïts (habitatge habitual de joves, família nombrosa, habitatge protegit), que poden abaixar molt l'ITP, ni Navarra, País Basc, Ceuta i Melilla. A més, els impostos es calculen sobre el major entre el preu i el valor de referència del Cadastre, que la calculadora no consulta.

Un detall que estalvia dubtes: segons la Llei 5/2019, el banc assumeix el cost de la notaria de l'escriptura de préstec i de la inscripció de la hipoteca al registre, i la gestoria va a càrrec seu (les còpies les paga qui les demana); el client paga la taxació. L'impost d'actes jurídics documentats de l'escriptura de préstec el paga el prestador. La notaria i el registre de la compravenda són una altra escriptura, i d'ells se n'ocupa la calculadora de despeses.

El que pagues després de signar

• Assegurança de la llar. El banc pot exigir una assegurança de danys sobre l'habitatge, però ha d'acceptar una pòlissa alternativa d'una altra asseguradora amb condicions equivalents i no et pot cobrar per analitzar-la.
• Productes vinculats. La venda vinculada està prohibida llevat d'excepcions, però les vendes combinades (assegurances, nòmina, targetes a canvi d'una bonificació del tipus) estan permeses. Si una bonificació et baixa el tipus 0,3 punts però l'assegurança costa 400 € més a l'any que la de mercat, fes el compte dels dos costats abans d'acceptar.
• IBI i manteniment. L'Impost sobre Béns Immobles és un tribut municipal anual, i la comunitat de propietaris i les reparacions també surten del teu pressupost. No depenen de la hipoteca, però influeixen en quanta quota pots assumir.

Què no modela la calculadora

• Tipus variable o mixt. Treballa amb un tipus fix constant. En una hipoteca variable, la quota canvia a cada revisió segons l'euríbor més el diferencial, i les xifres de dalt serien només un escenari.
• TAE. Fa servir el TIN, sense comissions, assegurances vinculades ni altres despeses.
• Amortitzacions anticipades i canvis de condicions al llarg de la vida del préstec.

Errors habituals

• Triar el termini per la quota i oblidar els interessos que afegeix.
• Comparar només el TIN en lloc de la TAE i el cost dels productes associats.
• Comptar només l'entrada i no el 7-12 % de despeses que cal tenir en efectiu.
• Donar per bona una quota que ja supera el 35 % dels ingressos nets, que és el nivell a partir del qual la calculadora avisa.
• Suposar que una quota variable seguirà igual de baixa que a l'oferta.

Què ofereix la llei per decidir amb calma

Amb la Llei 5/2019 de contractes de crèdit immobiliari, el banc t'ha de lliurar amb almenys deu dies naturals d'antelació a la signatura la Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (FEIN), que és oferta vinculant durant almenys deu dies, la Fitxa d'Advertències Estandarditzades, un esborrany del contracte amb totes les despeses desglossades i, si el tipus és variable, un document amb quotes en diferents escenaris de tipus. Després has de passar pel notari que triïs, com a tard el dia abans de la signatura, per rebre assessorament gratuït. Fes servir aquests deu dies per comparar la FEIN amb altres ofertes i amb els teus propis números. No és un termini de desistiment després de signar: és un termini per decidir abans.

Preguntes freqüents

Quants diners he d'estalviar per comprar amb hipoteca?

L'entrada (habitualment, el 20 % del preu si el banc finança fins al 80 %) més les despeses de compra, que a l'exemple van de 17.250 € a 29.125 € per a un pis de 250.000 € segons comunitat i tipus d'habitatge.

Compensa un termini més llarg?

Depèn del teu marge mensual. Abaixa la quota però puja el total: a l'exemple al 2,5 %, passar de 25 a 30 anys estalvia uns 107 € al mes i costa 15.317 € més en interessos. Pots començar amb termini llarg i amortitzar després si et ho pots permetre.

Quant pagaré d'interessos en total?

Amb 200.000 € a 30 anys, entre 84.487 € (2,5 %) i 123.312 € (3,5 %) amb tipus fix. En tipus variable depèn de com evolucioni l'euríbor.

Qui paga l'impost de la hipoteca?

L'impost d'actes jurídics documentats de l'escriptura de préstec el paga el banc des del Reial decret llei 17/2018. El comprador continua pagant l'impost de la compravenda (ITP o IVA amb AJD).

Puc contractar l'assegurança de la llar fora del banc?

Sí. El banc ha d'acceptar una pòlissa equivalent d'una altra asseguradora i l'acceptació no pot empitjorar les condicions del préstec.

Calcular la meva hipoteca

Fonts: Llei 5/2019 reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, arts. 10, 14, 15 i 17 (BOE) · Reial decret llei 17/2018, que modifica l'art. 29 del text refós de l'ITP i AJD (BOE) · Text refós de la Llei reguladora de les Hisendes Locals, art. 60 (IBI) (BOE) · Hisenda, tributació autonòmica 2026 · Banc d'Espanya, portal del client bancari.

Les xifres són estimacions amb tipus fix constant i el TIN indicat; l'oferta real de cada entitat pot diferir. Les despeses de compra són les de la calculadora, sense tipus reduïts. Última revisió: novembre de 2026.