El coste real de una hipoteca

La cuota mensual no cuenta todo. Intereses, plazo y gastos de la compra, con ejemplos para ver cuánto pagas de más.

La cuota no es lo que cuesta la hipoteca

Una hipoteca se compara casi siempre por la cuota mensual, pero lo que de verdad pagas es la suma de todas las cuotas, más lo que desembolsas el día de la compra y los gastos que siguen cada año. Esta guía pone cifras a cada parte con un mismo caso: una vivienda de 250.000 € con 50.000 € de entrada, es decir, una hipoteca de 200.000 € (el 80 % del precio).

Cuota, intereses y total según plazo y tipo

La tabla usa tipo fijo y sale de la calculadora de hipoteca. Son cuatro combinaciones de plazo (25 o 30 años) y TIN (2,5 % o 3,5 %):

Dos lecturas útiles:

• Alargar el plazo de 25 a 30 años baja la cuota unos 107 € al mes al 2,5 % (103 € al 3,5 %), pero añade 15.317 € de intereses al 2,5 % y 22.938 € al 3,5 %. Es la herramienta clásica para que la cuota entre en el presupuesto, y se paga en intereses.
• Un punto más de tipo a 30 años sube la cuota de 790,24 € a 898,09 € y los intereses en 38.825 €. A igual plazo, el tipo pesa más que casi cualquier otra decisión.

La cifra de «intereses totales» es el coste financiero puro. Se muestra redondeada al euro; la cuota, al céntimo.

Por qué los primeros años casi no amortizan

En el sistema de amortización francés la cuota es constante, pero su composición cambia: cada mes los intereses se calculan sobre el capital que aún debes. Al principio debes mucho, así que la mayor parte de la cuota son intereses. En la hipoteca de 200.000 € a 30 años al 2,5 % (cuotas de 9.483 € al año), la tabla de amortización de la calculadora da:

El primer año, el 52 % de lo que pagas son intereses. Si el tipo es del 3,5 %, el primer año son 6.939 € de intereses frente a 3.838 € de capital: el 64 %. Dos consecuencias prácticas: si vendes o cancelas pronto, habrás reducido poco la deuda, y una amortización anticipada hecha al principio ahorra más intereses que la misma hecha al final. Para medirlo está la calculadora de amortización anticipada, y para decidir entre reducir cuota o plazo, la guía sobre amortizar la hipoteca.

Lo que pagas el día de la compra, además de la entrada

El banco financia como mucho una parte del precio; la entrada y los gastos de compra salen de tus ahorros. Con el mismo piso de 250.000 € y la misma hipoteca, la calculadora de gastos de compra da:

Los gastos totales incluyen, además del impuesto, notaría (875 €), registro (625 €), gestoría (400 €) y tasación (350 €), que son estimaciones editables y no aranceles exactos. Por eso el valor por defecto de 10 % de la calculadora de hipoteca es solo una media: en Madrid sale por debajo y en obra nueva por encima.

Límites de la calculadora de gastos: solo aplica el tipo general de las 15 comunidades de régimen común. No calcula los tipos reducidos (vivienda habitual de jóvenes, familia numerosa, vivienda protegida), que pueden bajar mucho el ITP, ni Navarra, País Vasco, Ceuta y Melilla. Además, los impuestos se calculan sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro, que la calculadora no consulta.

Un detalle que ahorra dudas: según la Ley 5/2019, el banco asume el coste de la notaría de la escritura de préstamo y de la inscripción de la hipoteca en el registro, y la gestoría corre a su cargo (las copias las paga quien las pide); el cliente paga la tasación. El impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura de préstamo lo paga el prestamista. La notaría y el registro de la compraventa son otra escritura distinta, y de ellos se ocupa la calculadora de gastos.

Lo que pagas después de firmar

• Seguro de hogar. El banco puede exigir un seguro de daños sobre la vivienda, pero debe aceptar una póliza alternativa de otra aseguradora con condiciones equivalentes y no puede cobrarte por analizarla.
• Productos vinculados. La venta vinculada está prohibida salvo excepciones, pero las ventas combinadas (seguros, nómina, tarjetas a cambio de una bonificación del tipo) están permitidas. Si una bonificación te baja el tipo 0,3 puntos pero el seguro cuesta 400 € más al año que el de mercado, haz la cuenta de los dos lados antes de aceptar.
• IBI y mantenimiento. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo municipal anual, y la comunidad de propietarios y las reparaciones también salen de tu presupuesto. No dependen de la hipoteca, pero influyen en cuánta cuota puedes asumir.

Qué no modela la calculadora

• Tipo variable o mixto. Trabaja con un tipo fijo constante. En una hipoteca variable, la cuota cambia en cada revisión según el euríbor más el diferencial, y las cifras de arriba serían solo un escenario.
• TAE. Usa el TIN, sin comisiones, seguros vinculados ni otros gastos.
• Amortizaciones anticipadas y cambios de condiciones a lo largo de la vida del préstamo.

Errores habituales

• Elegir plazo por la cuota y olvidar los intereses que añade.
• Comparar solo el TIN en vez de la TAE y el coste de los productos asociados.
• Contar solo la entrada y no el 7-12 % de gastos que hay que tener en efectivo.
• Dar por buena una cuota que ya supera el 35 % de los ingresos netos, que es el nivel a partir del cual la calculadora avisa.
• Suponer que una cuota variable seguirá igual de baja que en la oferta.

Qué ofrece la ley para decidir con calma

Con la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el banco debe entregarte con al menos diez días naturales de antelación a la firma la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que es oferta vinculante durante al menos diez días, la Ficha de Advertencias Estandarizadas, un borrador del contrato con todos los gastos desglosados y, si el tipo es variable, un documento con cuotas en distintos escenarios de tipos. Después debes pasar por el notario que tú elijas, como tarde el día anterior a la firma, para recibir asesoramiento gratuito. Usa esos diez días para comparar la FEIN con otras ofertas y con tus propios números. No es un plazo de desistimiento después de firmar: es un plazo para decidir antes.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero necesito ahorrar para comprar con hipoteca?

La entrada (habitualmente, el 20 % del precio si el banco financia hasta el 80 %) más los gastos de compra, que en el ejemplo van de 17.250 € a 29.125 € para un piso de 250.000 € según comunidad y tipo de vivienda.

¿Compensa un plazo más largo?

Depende de tu margen mensual. Baja la cuota pero sube el total: en el ejemplo al 2,5 %, pasar de 25 a 30 años ahorra unos 107 € al mes y cuesta 15.317 € más en intereses. Puedes empezar con plazo largo y amortizar después si te lo permites.

¿Cuánto pagaré de intereses en total?

Con 200.000 € a 30 años, entre 84.487 € (2,5 %) y 123.312 € (3,5 %) con tipo fijo. En tipo variable depende de cómo evolucione el euríbor.

¿Quién paga el impuesto de la hipoteca?

El impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura de préstamo lo paga el banco desde el Real Decreto-ley 17/2018. El comprador sigue pagando el impuesto de la compraventa (ITP o IVA con AJD).

¿Puedo contratar el seguro de hogar fuera del banco?

Sí. El banco debe aceptar una póliza equivalente de otra aseguradora y la aceptación no puede empeorar las condiciones del préstamo.

Calcular mi hipoteca

Fuentes: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, arts. 10, 14, 15 y 17 (BOE) · Real Decreto-ley 17/2018, que modifica el art. 29 del texto refundido del ITP y AJD (BOE) · Texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, art. 60 (IBI) (BOE) · Hacienda, tributación autonómica 2026 · Banco de España, portal del cliente bancario.

Las cifras son estimaciones con tipo fijo constante y el TIN indicado; la oferta real de cada entidad puede diferir. Los gastos de compra son los de la calculadora, sin tipos reducidos. Última revisión: noviembre de 2026.