Amortizar hipoteca: ¿cuota o plazo?

Adelantar dinero a la hipoteca se puede usar de dos formas. Con un ejemplo verás cuál ahorra más y cuándo compensa.

La decisión: adelantar capital y elegir qué hacer con el ahorro

Cuando amortizas parte de la hipoteca, el banco te pregunta (o debes indicarle) una cosa más: ¿mantienes la cuota y terminas antes, o bajas la cuota y mantienes el plazo? Los dos caminos reducen la deuda en la misma cantidad, pero el dinero que ahorras y lo que notas cada mes son muy distintos. Esta guía compara los dos con un caso concreto, explica la comisión máxima que te pueden cobrar y cuándo conviene no amortizar.

Ejemplo: 20.000 € sobre una hipoteca de 150.000 €

Supuestos: capital pendiente de 150.000 €, TIN fijo del 2,9 %, 22 años por delante (264 cuotas) y 3 años de vida del préstamo. Adelantas 20.000 € y el banco cobra la comisión máxima legal para un tipo fijo en esos años, el 2 %, es decir 400 €. La cuota actual es de 769,24 € y los intereses que te quedan por pagar, sin amortizar, son 53.079,03 €.

Con la primera opción terminas 46 meses antes. Con la segunda pagas 102,57 € menos al mes durante los 22 años, pero ahorras menos de la mitad.

Por qué acortar el plazo ahorra más

Los intereses se calculan cada mes sobre lo que debes. Si mantienes la cuota de 769,24 €, cada mes amortizas más capital que con la cuota reducida, así que la deuda baja más deprisa y el capital sobre el que se cobran intereses es menor en todos los meses siguientes. Además, desaparecen las últimas 46 cuotas, con sus intereses. Al bajar la cuota ocurre lo contrario: el capital baja más despacio y sigues pagando intereses durante los 22 años.

La diferencia es mayor cuanto más largo es el plazo que queda y cuanto más alto es el tipo. Con un importe menor ocurre lo mismo: con 5.000 € adelantados en el mismo préstamo, acortar el plazo da un ahorro neto de 4.229,59 € (terminas 12 meses antes) y bajar la cuota, de 1.669,30 € (25,64 € menos al mes).

Cuándo tiene sentido bajar la cuota

• Necesitas holgura mensual. Si la cuota te aprieta, reducirla puede importar más que ahorrar intereses.
• Hipoteca variable y riesgo de subida. Una cuota más baja da margen si el euríbor sube. El cálculo de esta guía supone un tipo constante, así que en una variable el ahorro real será distinto.
• Ingresos inestables o cambios previstos (autónomos, un hijo, un cambio de trabajo): una cuota menor es un colchón fijo.

Cuándo puede no compensar amortizar

• Te quedas sin colchón. Lo adelantado no se recupera si lo necesitas. Mantén un fondo de emergencia antes de amortizar.
• Tipo de interés bajo. Amortizar equivale a una rentabilidad segura igual al tipo de la hipoteca, menos la comisión. Con un 2,9 % tienes que valorar si ese dinero te daría más en otra alternativa con riesgo asumible; la calculadora de interés compuesto sirve para compararlo.
• Comisión alta frente al ahorro. Si queda poco plazo, el ahorro en intereses puede ser pequeño; la calculadora avisa cuando el ahorro neto no es positivo.
• Esperar unos meses cambia el tope. En las hipotecas variables y en las fijas, el máximo legal baja al cruzar ciertos plazos (ver abajo).

Qué comisión te pueden cobrar como máximo

El artículo 23 de la Ley 5/2019 reconoce el derecho a reembolsar total o parcialmente el préstamo en cualquier momento (apartado 1) y prohíbe cobrar compensación o comisión fuera de los supuestos que prevé (apartado 4). Los topes se aplican sobre el capital que adelantas, no sobre toda la deuda, y además nunca pueden superar la pérdida financiera real del banco (apartado 8):

En las variables las dos opciones son excluyentes y las fija el contrato; pasado el periodo, no puede cobrarse comisión (apartado 5 y 4). En las fijas, los 10 años se cuentan desde la firma o desde el día en que se aplica el tipo fijo (apartado 7). Son máximos: el banco puede cobrar menos o nada.

Con la misma operación de 20.000 € en una variable de la opción de 5 años, la comisión sería de 30,00 € y el ahorro neto subiría a 15.753,81 € (acortando el plazo) o 7.047,20 € (bajando la cuota).

A quién se aplica. Estos topes son los de la ley, que no se aplica a préstamos firmados antes de su entrada en vigor, el 16 de junio de 2019, salvo que después se hayan novado o subrogado (disposición transitoria primera); la excepción es el derecho a reembolsar al pasar a tipo fijo (art. 23.6), que vale para cualquier contrato. Si tu hipoteca es anterior, mira lo que dice tu contrato.

Cómo pedir la amortización

1. Comunícalo por escrito al banco (oficina, banca online o burofax si quieres constancia), indicando que quieres amortizar parcialmente. El contrato puede exigir un preaviso, que no podrá superar un mes (art. 23.1).
2. Pide la información de la operación. El banco debe darte, en un máximo de tres días hábiles, en papel o soporte duradero, las consecuencias de la operación con las hipótesis que usa (art. 23.2).
3. Revisa ese documento con la calculadora: comisión aplicada, cuota nueva, plazo nuevo. Si la comisión supera el tope, reclama.
4. Indica expresamente si quieres reducir cuota o plazo y comprueba que el resultado coincide en tu cuadro de amortización.

Errores habituales

• Usar el capital inicial en lugar del capital pendiente.
• Dar por hecho que el banco cobra el máximo, o que no cobra nada.
• Comparar solo la cuota mensual y no los intereses totales.
• Amortizar con dinero que se necesitará en pocos meses.

Límites de la calculadora

• Supone un tipo de interés constante: no modela las revisiones de una hipoteca variable.
• Muestra el tope legal de la comisión, no la pérdida financiera concreta de tu banco.
• No incluye bonificaciones, seguros vinculados ni gastos de la operación.
• El plazo se limita a 600 meses y el importe adelantado al capital pendiente.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que amortizar todo o puedo hacerlo por partes?

Puedes hacerlo total o parcialmente y en cualquier momento antes del vencimiento (art. 23.1). La comisión se calcula solo sobre el importe que adelantas en cada ocasión.

¿El banco puede negarse a que reduzca el plazo en lugar de la cuota?

El artículo 23 no regula esa elección. Depende de cómo lo recoja tu contrato y de cómo la tramite la entidad: pídelo por escrito y comprueba el resultado.

¿Qué pasa con el seguro si cancelo la hipoteca por completo?

Se extingue el seguro accesorio del que el banco sea beneficiario, salvo que comuniques a la aseguradora que quieres mantenerlo y designes un nuevo beneficiario. Tienes derecho al extorno de la prima no consumida (art. 23.3).

¿Es mejor amortizar o ahorrar ese dinero?

Depende de tu tipo de interés, de la liquidez que necesites y del riesgo que aceptes. Amortizar es una rentabilidad cierta igual al tipo de tu hipoteca menos la comisión; mantener ahorros da flexibilidad.

¿Y si mi hipoteca es anterior a 2019?

La ley no se le aplica salvo novación o subrogación posterior. Las condiciones de comisión serán las de tu contrato.

Calcular mi amortización

Si quieres ver el cuadro completo del préstamo, usa la calculadora de hipoteca.

Fuentes: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 23 y disposición transitoria primera (BOE).

Los ejemplos suponen tipo constante y sin bonificaciones ni seguros. La cifra definitiva te la da tu entidad por escrito. Última revisión: noviembre de 2026.