Amortitzar hipoteca: quota o termini?

Avançar diners a la hipoteca es pot fer de dues maneres. Amb un exemple veuràs quina estalvia més i quan compensa.

La decisió: avançar capital i triar què fer amb l'estalvi

Quan amortitzes una part de la hipoteca, has d'indicar al banc una cosa més: mantens la quota i acabes abans, o baixes la quota i mantens el termini? Els dos camins redueixen el deute en la mateixa quantitat, però els diners que estalvies i el que notes cada mes són molt diferents. Aquesta guia compara els dos amb un cas concret, explica la comissió màxima que et poden cobrar i quan convé no amortitzar.

Exemple: 20.000 € sobre una hipoteca de 150.000 €

Supòsits: capital pendent de 150.000 €, TIN fix del 2,9 %, 22 anys per davant (264 quotes) i 3 anys de vida del préstec. Avances 20.000 € i el banc cobra la comissió màxima legal per a un tipus fix en aquests anys, el 2 %, és a dir 400 €. La quota actual és de 769,24 € i els interessos que et queden per pagar, sense amortitzar, són 53.079,03 €.

Amb la primera opció acabes 46 mesos abans. Amb la segona pagues 102,57 € menys al mes durant els 22 anys, però estalvies menys de la meitat.

Per què escurçar el termini estalvia més

Els interessos es calculen cada mes sobre el que deus. Si mantens la quota de 769,24 €, cada mes amortitzes més capital que amb la quota reduïda, de manera que el deute baixa més de pressa i el capital sobre el qual es cobren interessos és menor en tots els mesos següents. A més, desapareixen les últimes 46 quotes, amb els seus interessos. En baixar la quota passa el contrari: el capital baixa més lentament i continues pagant interessos durant els 22 anys.

La diferència és més gran com més llarg és el termini que queda i com més alt és el tipus. Amb un import menor passa el mateix: amb 5.000 € avançats en el mateix préstec, escurçar el termini dona un estalvi net de 4.229,59 € (acabes 12 mesos abans) i baixar la quota, de 1.669,30 € (25,64 € menys al mes).

Quan té sentit baixar la quota

• Necessites marge mensual. Si la quota t'estreny, reduir-la pot importar més que estalviar interessos.
• Hipoteca variable i risc de pujada. Una quota més baixa dona marge si l'euríbor puja. El càlcul d'aquesta guia suposa un tipus constant, de manera que en una variable l'estalvi real serà diferent.
• Ingressos inestables o canvis previstos (autònoms, un fill, un canvi de feina): una quota menor és un coixí fix.

Quan pot no compensar amortitzar

• Et quedes sense coixí. El que avances no es recupera si ho necessites. Mantén un fons d'emergència abans d'amortitzar.
• Tipus d'interès baix. Amortitzar equival a una rendibilitat segura igual al tipus de la hipoteca, menys la comissió. Amb un 2,9 % cal valorar si aquests diners te'n donarien més en una altra alternativa amb un risc assumible; la calculadora d'interès compost serveix per comparar-ho.
• Comissió alta davant de l'estalvi. Si queda poc termini, l'estalvi en interessos pot ser petit; la calculadora avisa quan l'estalvi net no és positiu.
• Esperar uns mesos canvia el topall. En les hipoteques variables i en les fixes, el màxim legal baixa en creuar certs terminis (vegeu avall).

Quina comissió et poden cobrar com a màxim

L'article 23 de la Llei 5/2019 reconeix el dret a reemborsar total o parcialment el préstec en qualsevol moment (apartat 1) i prohibeix cobrar compensació o comissió fora dels supòsits que preveu (apartat 4). Els topalls s'apliquen sobre el capital que avances, no sobre tot el deute, i a més mai no poden superar la pèrdua financera real del banc (apartat 8):

En les variables les dues opcions són excloents i les fixa el contracte; passat el període, no es pot cobrar comissió (apartats 5 i 4). En les fixes, els 10 anys es compten des de la signatura o des del dia en què s'aplica el tipus fix (apartat 7). Són màxims: el banc pot cobrar menys o res.

Amb la mateixa operació de 20.000 € en una variable de l'opció de 5 anys, la comissió seria de 30,00 € i l'estalvi net pujaria a 15.753,81 € (escurçant el termini) o 7.047,20 € (baixant la quota).

A qui s'aplica. Aquests topalls són els de la llei, que no s'aplica a préstecs signats abans de la seva entrada en vigor, el 16 de juny de 2019, tret que després s'hagin novat o subrogat (disposició transitòria primera); l'excepció és el dret a reemborsar en passar a tipus fix (art. 23.6), que val per a qualsevol contracte. Si la teva hipoteca és anterior, mira què diu el teu contracte.

Com demanar l'amortització

1. Comunica-ho per escrit al banc (oficina, banca en línia o burofax si vols constància), indicant que vols amortitzar parcialment. El contracte pot exigir un preavís, que no podrà superar un mes (art. 23.1).
2. Demana la informació de l'operació. El banc ha de donar-te, en un màxim de tres dies hàbils, en paper o suport durador, les conseqüències de l'operació amb les hipòtesis que utilitza (art. 23.2).
3. Revisa aquest document amb la calculadora: comissió aplicada, quota nova, termini nou. Si la comissió supera el topall, reclama.
4. Indica expressament si vols reduir quota o termini i comprova que el resultat coincideix en el teu quadre d'amortització.

Errors habituals

• Fer servir el capital inicial en lloc del capital pendent.
• Donar per fet que el banc cobra el màxim, o que no cobra res.
• Comparar només la quota mensual i no els interessos totals.
• Amortitzar amb diners que es necessitaran d'aquí a pocs mesos.

Límits de la calculadora

• Suposa un tipus d'interès constant: no modela les revisions d'una hipoteca variable.
• Mostra el topall legal de la comissió, no la pèrdua financera concreta del teu banc.
• No inclou bonificacions, assegurances vinculades ni despeses de l'operació.
• El termini es limita a 600 mesos i l'import avançat al capital pendent.

Preguntes freqüents

He d'amortitzar tot o ho puc fer per parts?

Ho pots fer total o parcialment i en qualsevol moment abans del venciment (art. 23.1). La comissió es calcula només sobre l'import que avances en cada ocasió.

El banc pot negar-se que redueixi el termini en lloc de la quota?

L'article 23 no regula aquesta elecció. Depèn de com la reculli el teu contracte i de com la tramiti l'entitat: demana-ho per escrit i comprova el resultat.

Què passa amb l'assegurança si cancel·lo la hipoteca del tot?

S'extingeix l'assegurança accessòria de la qual el banc sigui beneficiari, tret que comuniquis a l'asseguradora que vols mantenir-la i designis un nou beneficiari. Tens dret a l'extorn de la prima no consumida (art. 23.3).

És millor amortitzar o estalviar aquests diners?

Depèn del teu tipus d'interès, de la liquiditat que necessitis i del risc que acceptis. Amortitzar és una rendibilitat certa igual al tipus de la teva hipoteca menys la comissió; mantenir estalvis dona flexibilitat.

I si la meva hipoteca és anterior al 2019?

La llei no s'hi aplica tret de novació o subrogació posterior. Les condicions de comissió seran les del teu contracte.

Calcular la meva amortització

Si vols veure el quadre complet del préstec, fes servir la calculadora d'hipoteca.

Fonts: Llei 5/2019 reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, art. 23 i disposició transitòria primera (BOE).

Els exemples suposen tipus constant i sense bonificacions ni assegurances. La xifra definitiva te la dona la teva entitat per escrit. Última revisió: novembre de 2026.