Comprar o alquilar: un caso con números

La respuesta depende de los números, no de un lema. Un ejemplo completo para ver qué pesa de verdad en la decisión.

El caso: una vivienda de 250.000 € frente a un alquiler de 950 €

Una pareja puede elegir entre comprar un piso de 250.000 € o alquilar uno equivalente por 950 € al mes. Tiene ahorrados 75.000 €. Estas son las hipótesis de partida, las mismas que trae la calculadora de comprar o alquilar:

• Entrada: 20 % (50.000 €). Hipoteca de 200.000 € a 30 años al 2,9 % de TIN.
• Impuestos y gastos de compra: 10 % (25.000 €). La entrada y estos gastos suman los 75.000 € iniciales.
• Gastos anuales del propietario: 1 % del valor de la vivienda (IBI, comunidad, seguro y mantenimiento).
• Revalorización de la vivienda: 2 % anual. Subida del alquiler: 2 % anual.
• Rentabilidad de los ahorros: 4 % anual, para quien alquila e invierte.

La calculadora compara el patrimonio neto de cada opción al cabo de N años. Quien compra tiene el valor de la vivienda menos la deuda que le queda. Quien alquila tiene una cartera: invierte los 75.000 € que no gastó y, cada mes, la diferencia entre lo que cuesta ser propietario y lo que paga de alquiler.

Resultado con las hipótesis base

Con estas hipótesis, comprar sale por delante en los tres plazos, y la distancia crece con los años. La razón está en las cifras del periodo: a 30 años la vivienda vale 452.840 € y la hipoteca está pagada, mientras que el inquilino ha pagado 462.476 € de alquiler y le queda una cartera de 164.859 €. Al propietario le han costado 99.686 € de intereses y 101.420 € de gastos de propietario.

A 10 años la hipoteca aún pesa: se han pagado 51.360 € de intereses, 27.374 € de gastos y el alquiler equivalente habría sumado 124.827 €.

Cuando cambia una sola hipótesis, cambia el veredicto

El resultado de arriba no es una predicción: es la consecuencia de siete números que nadie conoce de antemano. Esta tabla mueve uno cada vez y deja el resto igual. Cada celda indica qué opción deja más patrimonio y por cuánto.

Se ven tres cosas:

• El plazo cambia el veredicto. Con la vivienda sin revalorización, alquilar gana a 10 años y comprar a 20. Los gastos de compra y los intereses de los primeros años pesan mucho al principio y se diluyen después.
• La relación entre precio y alquiler pesa más que casi todo. Con un alquiler de 600 € (un 2,9 % anual del precio), alquilar gana en los tres plazos. Con 950 € (un 4,6 %), gana comprar.
• Lo que rinda el ahorro decide mucho a plazos largos. Al 8 % anual, la cartera del inquilino supera a la vivienda incluso a 30 años. Es una rentabilidad alta y sin garantía, pero muestra hasta dónde llega el efecto.

El error más habitual: comparar el alquiler solo con la cuota

La cuota de esta hipoteca es de 832,46 € frente a un alquiler de 950 €: parece que comprar ahorra 117,54 € al mes. Pero el propietario también paga IBI, comunidad, seguro y mantenimiento. Con el 1 % anual, el primer año su desembolso mensual real es de 1.040,79 €, 90,79 € más que el alquiler. Además, necesita 75.000 € de partida que el inquilino puede invertir. Comparar solo cuota y alquiler deja fuera ambas cosas.

Otros errores frecuentes:

• Olvidar los gastos de compra. Son del orden del 7 al 11 % del precio en una vivienda de segunda mano, según la comunidad. Con 250.000 € y una hipoteca de 200.000 €, la calculadora de gastos de compra da 17.250 € en la Comunidad de Madrid (6,9 %), 19.750 € en Andalucía (7,9 %) y 27.250 € en Cataluña (10,9 %). En obra nueva, con IVA y AJD, salen entre el 11,65 y el 12,4 % según la comunidad.
• Suponer que quien alquila invertirá de verdad la diferencia. El modelo lo da por hecho. Si la diferencia se gasta, la comparación favorece a comprar, que funciona como ahorro forzoso.
• Dar por segura la revalorización. Depende de la zona y de la época, y puede ser negativa durante años.

Qué supone la calculadora y qué deja fuera

• Impuestos sobre la venta o la inversión: no los incluye. La ganancia de vender una vivienda tributa en el IRPF como ganancia patrimonial, aunque puede excluirse de gravamen si se reinvierte en una nueva vivienda habitual. Los intereses y las ganancias de fondos o acciones tributan en la base del ahorro. Si vendes, puede haber además plusvalía municipal. Escribe como rentabilidad la que te quede ya descontados los impuestos.
• Costes de vender: no resta comisiones ni gastos de la venta. El valor final de la vivienda es el valor bruto.
• Liquidez: el patrimonio de quien compra está en ladrillo, y venderlo lleva tiempo. La cartera de quien alquila se puede movilizar casi de inmediato.
• Movilidad: cambiar de ciudad o de trabajo es más barato alquilando, y esto no tiene precio en el modelo.
• Tipos y alquiler constantes: la hipoteca es a tipo fijo y el alquiler sube un porcentaje fijo cada año. No modela una hipoteca variable ni cambios de situación personal.
• Gastos de propietario: un porcentaje único sobre el valor. Una reforma grande no está prevista.

Qué comprobar antes de decidir

1. Averigua el alquiler real de viviendas equivalentes en tu zona y compáralo con el precio: es la cifra que más mueve el resultado.
2. Calcula la cuota con tu oferta real en la calculadora de hipoteca y los gastos con tu comunidad.
3. Prueba a mover la revalorización entre -1 % y 3 % y la rentabilidad entre 2 % y 6 %. Si el veredicto cambia dentro de ese rango, la decisión no depende de la calculadora sino de tu situación.
4. Pregúntate cuánto tiempo piensas quedarte. Es la hipótesis que mejor conoces.

Probar este caso con mis datos

Preguntas frecuentes

¿Es mejor comprar o alquilar?

Ninguna de las dos es mejor para todos. Depende del precio frente al alquiler, de cuánto tiempo te quedes, de lo que rindan tus ahorros y de lo que valores la estabilidad y la movilidad. Esta guía muestra cómo cambia el resultado, no da un veredicto general.

¿A partir de cuántos años compensa comprar?

No hay un número fijo. En el caso base, comprar ya gana a 10 años; con la vivienda sin revalorizar o con un alquiler de 700 €, el punto de equilibrio pasa de los 10 años. Cuanto más baja es la revalorización o más barato es el alquiler, más años hacen falta.

¿Se incluyen los intereses de la hipoteca como gasto?

Sí. La calculadora suma la cuota completa (intereses y capital). Los intereses pagados en el periodo se muestran aparte. El capital amortizado se refleja en la parte de vivienda que ya es tuya.

¿Cuánto tengo que poner en gastos del propietario?

El 1 % anual del valor es una referencia común, no una norma. En una vivienda nueva puede ser menos, y en una antigua o con cuotas de comunidad altas, más. Los resultados cambian de forma notable, como muestran los 137.160 € de ventaja a 20 años con el 1 % frente a 182.036 € con el 0,5 %.

Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF (BOE), arts. 33.1, 38.1, 46 y 66 · Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales (BOE), arts. 60 y 104.

Las cifras salen de la calculadora con las hipótesis indicadas; no son una previsión. Los gastos de compra varían según la comunidad y el tipo de vivienda. Última revisión: noviembre de 2026.