Comprar o llogar: un cas amb números

La resposta depèn dels números, no d'un lema. Un exemple complet per veure què pesa de debò en la decisió.

El cas: un habitatge de 250.000 € davant d'un lloguer de 950 €

Una parella pot escollir entre comprar un pis de 250.000 € o llogar-ne un d'equivalent per 950 € al mes. Té estalviats 75.000 €. Aquestes són les hipòtesis de partida, les mateixes que porta la calculadora de comprar o llogar:

• Entrada: 20 % (50.000 €). Hipoteca de 200.000 € a 30 anys al 2,9 % de TIN.
• Impostos i despeses de compra: 10 % (25.000 €). L'entrada i aquestes despeses sumen els 75.000 € inicials.
• Despeses anuals del propietari: 1 % del valor de l'habitatge (IBI, comunitat, assegurança i manteniment).
• Revalorització de l'habitatge: 2 % anual. Pujada del lloguer: 2 % anual.
• Rendibilitat dels estalvis: 4 % anual, per a qui lloga i inverteix.

La calculadora compara el patrimoni net de cada opció al cap de N anys. Qui compra té el valor de l'habitatge menys el deute que li queda. Qui lloga té una cartera: inverteix els 75.000 € que no ha gastat i, cada mes, la diferència entre el que costa ser propietari i el que paga de lloguer.

Resultat amb les hipòtesis base

Amb aquestes hipòtesis, comprar surt per davant en els tres terminis, i la distància creix amb els anys. La raó és a les xifres del període: a 30 anys l'habitatge val 452.840 € i la hipoteca està pagada, mentre que el llogater ha pagat 462.476 € de lloguer i li queda una cartera de 164.859 €. Al propietari li han costat 99.686 € d'interessos i 101.420 € de despeses de propietari.

A 10 anys la hipoteca encara pesa: s'han pagat 51.360 € d'interessos, 27.374 € de despeses i el lloguer equivalent hauria sumat 124.827 €.

Quan canvia una sola hipòtesi, canvia el veredicte

El resultat de dalt no és una predicció: és la conseqüència de set números que ningú coneix per endavant. Aquesta taula mou un cada vegada i deixa la resta igual. Cada cel·la indica quina opció deixa més patrimoni i per quant.

Es veuen tres coses:

• El termini canvia el veredicte. Amb l'habitatge sense revalorització, llogar guanya a 10 anys i comprar a 20. Les despeses de compra i els interessos dels primers anys pesen molt al principi i es dilueixen després.
• La relació entre preu i lloguer pesa més que gairebé tot. Amb un lloguer de 600 € (un 2,9 % anual del preu), llogar guanya en els tres terminis. Amb 950 € (un 4,6 %), guanya comprar.
• El que rendeixin els estalvis decideix molt a terminis llargs. Al 8 % anual, la cartera del llogater supera l'habitatge fins i tot a 30 anys. És una rendibilitat alta i sense garantia, però mostra fins on arriba l'efecte.

L'error més habitual: comparar el lloguer només amb la quota

La quota d'aquesta hipoteca és de 832,46 € davant d'un lloguer de 950 €: sembla que comprar estalvia 117,54 € al mes. Però el propietari també paga IBI, comunitat, assegurança i manteniment. Amb l'1 % anual, el primer any la seva despesa mensual real és de 1.040,79 €, 90,79 € més que el lloguer. A més, necessita 75.000 € de partida que el llogater pot invertir. Comparar només quota i lloguer deixa fora totes dues coses.

Altres errors freqüents:

• Oblidar les despeses de compra. Són de l'ordre del 7 al 11 % del preu en un habitatge de segona mà, segons la comunitat. Amb 250.000 € i una hipoteca de 200.000 €, la calculadora de despeses de compra dóna 17.250 € a la Comunitat de Madrid (6,9 %), 19.750 € a Andalusia (7,9 %) i 27.250 € a Catalunya (10,9 %). En obra nova, amb IVA i AJD, surten entre l'11,65 i el 12,4 % segons la comunitat.
• Suposar que qui lloga invertirà de debò la diferència. El model ho dóna per fet. Si la diferència es gasta, la comparació afavoreix comprar, que funciona com a estalvi forçós.
• Donar per segura la revalorització. Depèn de la zona i de l'època, i pot ser negativa durant anys.

Què suposa la calculadora i què deixa fora

• Impostos sobre la venda o la inversió: no els inclou. El guany de vendre un habitatge tributa a l'IRPF com a guany patrimonial, tot i que es pot excloure de gravamen si es reinverteix en un nou habitatge habitual. Els interessos i els guanys de fons o accions tributen a la base de l'estalvi. Si vens, pot haver-hi a més plusvàlua municipal. Escriu com a rendibilitat la que et quedi ja descomptats els impostos.
• Costos de vendre: no resta comissions ni despeses de la venda. El valor final de l'habitatge és el valor brut.
• Liquiditat: el patrimoni de qui compra és en maó, i vendre'l porta temps. La cartera de qui lloga es pot mobilitzar quasi de seguida.
• Mobilitat: canviar de ciutat o de feina és més barat llogant, i això no té preu al model.
• Tipus i lloguer constants: la hipoteca és a tipus fix i el lloguer puja un percentatge fix cada any. No modela una hipoteca variable ni canvis de situació personal.
• Despeses de propietari: un únic percentatge sobre el valor. Una reforma gran no hi és prevista.

Què comprovar abans de decidir

1. Esbrina el lloguer real d'habitatges equivalents a la teva zona i compara'l amb el preu: és la xifra que més mou el resultat.
2. Calcula la quota amb la teva oferta real a la calculadora d'hipoteca i les despeses amb la teva comunitat.
3. Prova de moure la revalorització entre -1 % i 3 % i la rendibilitat entre 2 % i 6 %. Si el veredicte canvia dins d'aquest rang, la decisió no depèn de la calculadora sinó de la teva situació.
4. Pregunta't quant de temps penses quedar-te. És la hipòtesi que coneixes millor.

Provar aquest cas amb les meves dades

Preguntes freqüents

És millor comprar o llogar?

Cap de les dues no és millor per a tothom. Depèn del preu davant del lloguer, de quant de temps et quedis, del que rendeixin els teus estalvis i del que valoris l'estabilitat i la mobilitat. Aquesta guia mostra com canvia el resultat, no dona un veredicte general.

A partir de quants anys compensa comprar?

No hi ha un número fix. En el cas base, comprar ja guanya a 10 anys; amb l'habitatge sense revaloritzar o amb un lloguer de 700 €, el punt d'equilibri passa dels 10 anys. Com més baixa és la revalorització o més barat és el lloguer, més anys calen.

S'inclouen els interessos de la hipoteca com a despesa?

Sí. La calculadora suma la quota completa (interessos i capital). Els interessos pagats en el període es mostren a part. El capital amortitzat es reflecteix en la part de l'habitatge que ja és teva.

Quant he de posar en despeses del propietari?

L'1 % anual del valor és una referència comuna, no una norma. En un habitatge nou pot ser menys, i en un d'antic o amb quotes de comunitat altes, més. Els resultats canvien de manera notable, com mostren els 137.160 € d'avantatge a 20 anys amb l'1 % davant de 182.036 € amb el 0,5 %.

Fonts: Llei 35/2006 de l'IRPF (BOE), arts. 33.1, 38.1, 46 i 66 · Reial decret legislatiu 2/2004, text refós de la Llei reguladora de les hisendes locals (BOE), arts. 60 i 104.

Les xifres surten de la calculadora amb les hipòtesis indicades; no són una previsió. Les despeses de compra varien segons la comunitat i el tipus d'habitatge. Última revisió: novembre de 2026.